转自：上观新闻
6 月 1 日儿童节，也是新“沪九条 ”施行的首个周末 ，楼市表现如何？新政内容丰富 ，涉及方方面面。这一次，让我们先把目光聚焦到“二手房 ” 。
5 月 27 日 ，记者在新政解读当中提到 ，本轮政策的关键内容之一就是盘活二手房，多条优化举措都明确指向二手房 。为什么关注二手房 ，房东跳价是否普遍 ，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？……
带着这些二手房市场的热点问题，记者用一天时间走访外环至内环中介门店，倾听来自市场一线的真实解答。
问题：新政执行之后 ，二手房市场热度如何？
解答：5 月 27 日新政出台后 ，二手房市场出现一些声音，如买房人扎堆 、交易火爆等等 。记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现 ，二手房市场开始出现活跃迹象 ，但远远不到火爆程度 。
周六白天，记者探访的两家门店几乎都是空无一人 ，除了一两名经纪人负责接待来访客户 ，其他经纪人几乎全员出动，带着意向购房人看房。
浦东森兰板块邻近自贸区，改善型住房需求较多 。“新政出台之后 ，门店带看量翻倍 。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说 ，在新政发布当晚，门店 10 名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容。短短一两个小时内 ，就有客户赶来看房 。从 5 月 28 日至 30 日 ，门店已经成交两套二手房 。“这两套住房的买家，早有购买意向 ，新政给他们传递了很大信心 ，所以立刻决定签约。 ”他说。
内环内中介门店也迎来带看量增长 。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近，位于徐家汇板块 ，教育 、医疗和交通配套比较成熟 ，周六白天，全店 25 名经纪人几乎都有带看任务 。店长崔立夫告诉记者 ，从 27 日至今 ，带看量明显增加，不少业务正在洽谈中，暂时没有成交。“原来一名经纪人平均 7 天才能完成 3 组客户带看量 ，现在两天就能完成 。 ”他说 。
新政施行时间尚短 ，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据。不过，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现 ，自 28 日新政施行至 31 日 ，二手房单日网签有明显增加 。5 月二手房成交量为 18692 套，日均 602 套 ，28 日至 31 日 ，网签套数分别为 701 套、877 套 、984 套和 961 套 。
业内人士告诉记者，网签数据增加主要因为新政利好 ，一些购房者因为新政出台 ，将原计划的网签时间延后了几天，可以享受更优惠的贷款利率。一些购房者决策快 ，立刻“下单 ”了 。毛女士就是新政受益者 ，她原来需要连续缴纳 5 年以上社保才能买房，现在只需要满 3 年即可，且首付比例从 30% 下调至 20% ，于是在新政落地 24 小时内 ，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房 、签约购置一套二手房 。
问题：非沪籍单身人士，现在可以购买全市二手房吗？
解答：新“沪九条 ”明确 ，非沪籍单身人士购房区域 ，扩大至外环内二手住房。不过记者从上海市有关部门了解到，新政施行之后 ，非沪籍单身人士可购买二手房的区域几乎覆盖全市 ，有一特殊区域除外，那就是崇明 。
在今年 1 月出台的《关于优化本市住房限购政策的通知》提到 ，非沪籍居民可在外环以外区域（崇明区除外）限购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房） 。新政提到的扩大区域中暂未囊括崇明区 ，有在崇明购房需求的非沪籍单身人士要注意了。此外，对于非沪籍单身人士而言 ，外环内新建商品住房仍处于限购中。
问题：“三价就低”原则还执行吗？
2021 年 ，上海二手房交易开始执行“三价就低 ”原则，即银行审批贷款额度时，会根据合同网签价、涉税评估价 、银行评估价三个价格中取更低的价格 。
有中介透露 ，前几年 ，“三价就低 ”评估价格和卖方预期价格有较大落差，一般低于卖方预期 ，现在几乎可以和卖方预期价格持平 。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调 ，卖方预期比前两年也降低了。
问题：网传有房东（二手房卖家）涨价？
解答：新政出台之后，网传不少房东连夜涨价 。记者了解到 ，在浦东世纪公园板块 ，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近 50 万元；闵行七宝板块万泰花园，数月前每平方米不到 5 万元 ，新政出台后 ，个别房东将挂牌价提高至每平方米近 6 万元，甚至每平方米 7 万元 。
记者走访发现 ，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间。受访中介门店负责人纷纷告诉记者 ，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况 。“上海楼市此前经历了一波低迷行情，大多数卖家还是理性的，希望能够尽快促成交易 。”宋沪雄说。记者碰到一位前来的卖家黄先生也坦言 ，二手房挂牌一年多没有成交 ，希望趁新政利好，能够尽快卖出 。为表诚意 ，他也保留了一定的降价空间 。业内人士说 ，连夜涨价的卖家是极少数，但是市场走势仍以“以价换量”为主。
问题：何为多子女家庭？相关住房贷款的首套房认定细则是什么？
解答：崔立夫告诉记者，门店有不少客户是二孩家庭 ，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注 ，目前交通银行 、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则 。
首先，多子女家庭是指家庭中有至少 2 个子女 ，其中至少有 1 个子女是未成年 。二孩家庭 ，一个成年，一个未成年，也符合多子女家庭定义。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭 ，不适用港澳台和境外人士。
新政中的多子女家庭首套房贷款 ，是以网签时间为节点，即 5 月 28 日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好 。
多子女家庭成员名下住房套数 0 ，现购买之一套住房 ，享受首套房贷政策；成员名下住房 1 套且贷款还清，购买第 2 套 ，享受首套房贷政策；成员名下住房 1 套且贷款未还清 ，购买第 2 套，享受首套房贷政策；成员名下住房 2 套且贷款都还清 ，购买第 3 套 ，享受首套房贷政策；成员名下住房 2 套且只有 1 套贷款还清，购买第 3 套 ，享受首套房贷政策；成员名下住房 2 套且贷款均未还清 ，其中 1 套享受首套房贷政策，1 套享受二套房贷政策，购买第 3 套 ，享受首套房贷政策；成员名下住房 2 套且贷款均未还清 ，且两套均享受首套房贷政策，购买第 3 套 ，享受二套房贷政策 。
简单来说 ，新政执行之后，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭 ，再买第 3 套房 ，采用二套房贷政策 。其他情况，都按照首套房贷利率执行 ，可见新政利好力度之大 。
问题：接下来 ，二手房市场走势如何？
解答：多位从业近 20 年的房地产经纪人告诉记者，此次新政力度超出了从业者的预期 。克而瑞研究发现 ，此次新政上海 2011 年以来房地产政策调整幅度更大的一次 ，力度也超出市场预期。据其分析，过去 13 年里，住房限购政策做过调整优化 ，力度不算太大 ，如 2021 年 1 月提出离婚限购和法拍限购，2023 年 10 月以来金山、奉贤 、青浦局部松绑限购 ，2024 年 1 月放松外环外单身限购 。除了限购之外 ，上海房地产调控政策的松绑主要集中在 2022 年以后，其中影响最深远的是以下三次：2023 年 9 月执行认房不认贷 ，12 月调整普宅标准不再看总价 、下调首付比例和房贷 LPR 加点 ，以及今年 1 月允许单身非户籍人员缴满 5 年社保后购买外环外住宅 。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心，尤其是非沪籍居民 ，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群 ，将释放一波需求。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面 。 ”分析师表示 。多名市场从业者认为，上海二手房挂牌量此前处于高位 ，新政将促进交易 ，带来成交量的提升，价格方面总体平稳。
问题：为什么新政多条举措指向二手房？
解答：在新“沪九条 ”中，有三条举措容易被人们忽视 。上海易居研究院研究总监严跃进指出 ，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策 。除了在调整限购方面 ，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租 、以旧换新等政策 ，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房（系指 2000 年前竣工 、建筑面积在 70 平方米及以下的二手住房）用于职工租住 ，不再限定购买住房套数．探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。在“以旧换新”方面 ，对符合条件的家庭提供补贴 ，如住房置换期间过渡租房 、装修搬家等 。不过，补贴也有门槛 ，即在一年内出售外环内 2000 年前竣工 、建筑面积在 70 平方米及以下的唯一住房 ，并购买外环外一手住房的居民家庭 。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时 ，增加了市场上的二手房需求 ，又创造了市场上的二手房供应。总的来说，既保证住房的民生性，又盘活了存量房源 ，促进二手房流动 ，从而促进整个市场平稳健康运行 。
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这部作品，情节引人入胜，人物形象鲜明生动。