5 月 9 日 ，浙江杭州市发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知 ，在杭州市范围内购买住房不再审核购房资格 。这是 5 月以来又一个调整房地产政策的热点城市，此前深圳在 5 月 6 日放松限购政策 ，提出分区优化住房限购政策 ，包括降低一些区域的购房门槛，在一些区域拥有多名未成年子女的本市户籍居民家庭可以再购买一套住房等 。
■本报记者 林珂
房地产销售外部环境改善
如果将时间移到 4 月 ，则会发现有更多的热点城市在松动限购政策。
4 月 28 日 ，成都市发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，自 4 月 29 日起 ，成都范围内住房交易不再审核购房资格 ，即今后成都买房不用再看社保、户口等购房资格，也不再限制购买套数 。4 月 30 日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》 ，自印发次日起 ，在执行现有住房限购政策的基础上，部分居民家庭和成年单身人士将被允许在五环外新购买一套商品住房 。
在业内看来 ，像北京 、深圳这样具有样板意义城市的购房政策变化 ，对行业的影响会更大。华泰证券分析师陈慎认为，此次深圳住房政策优化是对高层重要会议中对地产表态的呼应 ，后续期待其它一线城市和强二线城市将出台更多关于进一步支持需求端的政策 。整体而言 ，今年以来新房市场依然在筑底，而高层重要会议不断对房地产市场表态 ，有望激发需求 。同时 ，稳市场的态度坚决，后续放松或者调整限购政策的城市范围将进一步扩大 ，有望推动市场信心和基本面修复 ，为行业企稳提供了好的政策环境。
地产股估值有望修复
有业内人士指出，虽然房地产销售仍在继续承压，但随着行业支持政策持续出台 ，地产股底部正在逐步明确 。有行业人士指出 ，高层重要会议后，新一轮政策风口已至 ，核心城市政策持续优化 ，放松政策有望进一步扩围，为房地产板块提供估值修复空间 。
从估值角度来看 ，目前 A 股房地产板块的市净率仅为 0.63 倍 ，处于历史底部。国金证券分析师杜昊旻指出，地产股股价的反应通常快于基本面的复苏 ，金融危机时期美国新建住房销量底出现在 2010 年 11 月 ，而霍顿等房企的股价底则出现在 2009 年 1 月。4 月 30 日高层重要会议表态去库存，预计将明确地产股的底部 。此外 ，在行业低谷期 ，高分红高股息的房企更能给予市场信心，头部央国企房企 2023 年的分红率都在 30% 以上，股息率在 3.5% 以上 。
整体来看 ，在政策的支持下 ，重点一线城市市场有望率先修复，而重点布局于这些城市的龙头房企将优先受益。中信建投证券分析师竺劲建议投资者关注招商蛇口 、华发股份、建发股份 、滨江集团 、城建发展、天健集团等 。
旧改催生新机会
5 月 3 日 ，上海市房地产行业协会 、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新 ”活动 ，该活动旨在通过“以旧换新 ”模式，方便居民置换住房 。据悉 ，首批已有 20 余家房地产开发企业 、近 10 家房地产经纪机构参加倡议 ，30 余个参加首批倡议的项目主要分布在嘉定、松江 、青浦 、奉贤、临港等区域。
有业内人士指出，在房地产行业筑底期中 ，旧城改造也应该是市场关注的环节 。作为长期工作 ，旧城改造可为产业链上的企业带来更多机会，如建材、电梯等行业值得关注 。
建材行业虽然依旧面临房地产产业链需求引发的价格压力 ，但是 2023 年的基本面已经下探出底部 ，行业龙头企业的成本优势以及独有盈利业务创造了较强的安全边际。未来随着行业出清 、政策驱动 、需求改善等潜在可能性，整个行业的产品价格与盈利弹性存在不小的上修空间 。甬兴证券分析师黄骥指出，目前管理层积极稳妥化解房地产风险 ，相关政策陆续出台 ，中长期看好建材产业链左侧投资机会，建议关注东方雨虹、坚朗五金 、伟星新材 、北新建材、三棵树等公司 。
而随着旧城改造力度的加大 ，老房加装电梯的需求稳步增长。2023 年以来 ，电梯存量市场不断出台利好政策，有望对冲地产竣工端下行带来的减量 。同时 ，电梯企业在业务结构调整下 ，估值中枢有望上移 。中信建投证券分析师吕娟指出，政策激发更新与加装两大存量市场需求 ，非新建地产需求支撑行业稳步增长。在政策重大变化下 ，看好顺周期低估值标的广日股份 、上海机电；同时重点关注在手订单充足 、各领域渗透速度较快的康力电梯等公司。
潜力股精选
A.
房地产开发
招商蛇口（001979)率先摆脱利润下滑
公司控股股东为招商局集团，是头部央企房地产企业 ，围绕开发业务、资产运营 、城市服务三类业务 ，着力构建租购并举 、轻重结合的业务结构 。公司积极实施“一城一模板”，运营效率不断提升，利润率快速下滑阶段已过去 ，预计将是首批摆脱毛利率下滑的房企之一 。公司 2024 年一季度营收同比增长 58.22% ，归母净利润同比增长 22.22%；一季度公司获取 4 宗地块，总计容建面约 48 万方 ，总地价约 99 亿元 ，四宗地块分别位于上海、成都 、合肥 、南京，反映公司贯彻拿地高度聚集在核心城市的战略。华创证券指出 ，2024 年一季度公司发行超短期债券共 47 亿元 ，票面利率在 2.09%—2.52%，体现公司融资优势 。截至 2024 年 3 月底 ，母公司口径货币资金约 204 亿元 ，合并报表口径货币资金 832 亿元，流动性充裕 。公司高能级城市布局支撑销售兑现 ，2022 年以来逆势扩表及核心城市深耕优势 ，随着滞重土储的不断消化，预计公司未来将轻装上阵。
华发股份（600325)融资优势明显
公司 2024 年一季度在高基数下销售有所下滑，但排名继续提升 ，销售额全国排名第 11 位 ，较 2023 年全年提升 3 名，实现逆境弯道超车 。销售端持续强势 ，源于公司优异的项目区域布局及品牌效应 。一季度公司在上海、广州获取 2 幅地块 ，拿地面积 9.3 万平方米，拿地销售面积比 14%。截至 2023 年末 ，公司待开发土储面积为 434 万平方米 ，在建面积为 1189 万平方米 。申万宏源证券指出，截至今年一季度末 ，公司货币资金 419.1 亿元 ，同比下滑 24.6%；剔预后资产负债率为 64%，净负债率 70% ，现金短债比 1.5 倍 ，稳居三道红线绿档 。2023 年，公司向特定对象公开发行 A 股股票已经完成，发行股份 6.35 亿股 ，认购总金额 51 亿元。2024 年至今 ，公司发行超短融、中票及私募债，发行总规模 22.1 亿元 ，加权票面利率 3.4% ，公司具备多渠道融资优势，持续助力公司逆势积极扩张 。公司降负债 、去杠杆成效显著 ，跻身绿档企业 ，未来成长性 、安全性兼具 。
保利发展（600048）房地产央企领头羊
公司实控人为保利集团，连续 15 年保持房地产行业央企之一 ，排名《福布斯》2023 年度全球 2000 强企业第 243 位 ，位居 2023 年中国房地产百强企业首位。2024 年之一季度，公司实现签约金额 629.84 亿元 ，签约面积 366.87 万平方米 ，新拓展房地产项目 4 个，全部位于 38 个核心城市。截至一季度末，公司共有在建拟建项目 635 个 ，在建面积 8150 万平方米 ，待开发面积 5758 万平方米 。公司制订了 2023 年—2025 年股东回报规划，在公司未分配利润为正、当期可分配利润情况下 ，公司每年现金分红占当年净利润比例不低于 40% 。万联证券认为 ，在行业持续下滑情况下公司持续保持销售规模龙头地位，有望持续提升市占率。2023 年 ，公司业绩受毛利率以及权益比例下降等因素影响出现下滑 ，公司拿地权益比例提升，后续随着相对优质项目逐步进入结转期 ，公司利润端有望企稳修复 ，预计公司 2024 年—2026 年归母净利润分别为 129 亿 、140 亿和 151 亿元，维持“买入 ”评级 。
滨江集团（002244)地区优势持续巩固
公司 2023 年实现销售额 1534.7 亿元 ，与上年基本持平 ，优于 2023 年百强平均下滑 18% 的增速 。公司行业排名和市场占有率也持续提升，连续 6 年荣获杭州市场销冠，2023 年公司克而瑞销售排名较 2022 年提升 2 位至第 11 位。2024 年一季度 ，公司实现销售额 263.2 亿元 ，优于百强平均水平，排名进一步提升至第 8 名 。兴业证券指出 ，2023 年公司拿地金额 577 亿元 ，拿地力度 38%；2024 年一季度，公司拿地金额为 125 亿元 ，拿地力度 47% 。公司持续深耕杭州 ，2023 年新增的 33 个土地储备中，杭州占 27 个。2023 年末 ，公司累计土储总建面 1320.31 万平方米 ，其中杭州占比 60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波 、金华、湖州 、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比 25% ，浙江省外占比 15% 。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障 。整体来看 ，公司杭州区域优势持续巩固，销售拿地表现优于行业，看好公司未来区域深耕成效持续兑现。
城建发展（600266)利润有望在结转后释放
公司控股股东为北京城建集团 ，实际控制人为北京市国资委 。公司房地产开发主要涵盖住宅 、公寓、别墅 、商业 、酒店、写字楼等多种业态 ，开发区域遍及北京 、天津 、重庆、成都、南京 、青岛 、三亚、保定等重点区域 。公司连续多年荣获中国房地产开发企业 500 强 、中国房地产上市公司综合实力 100 强 、中国房地产开发企业品牌价值 50 强、中国房地产公司品牌价值 TOP10（国企）等荣誉称号。华泰证券指出，截至 2023 年末 ，公司已售未结转面积 353.6 万平方米 ，合同负债为 363.2 亿元，相较 2023 年营收覆盖率为 178% ，待结转资源充足。2023 年天坛府 、望坛新苑结转面积 4.3 、6 万平方米 ，推动兴瑞公司（望坛棚改项目公司）实现营收、净利润 70.9 、4 亿元，而期末未结转面积仍有 22.9 和 9.0 万平方米 。预计上述项目潜在利润体量可观 ，有望成为公司释放利润的重要支撑 。
B.
旧城改造
天健集团（000090)有望受益城中村改造
公司 2023 年首次进入中国房地产企业销售业绩百强第 88 位 ，各业务板块收入平稳增长，盈利能力短期承压主因地产开发毛利率下滑。公司的开发运营业务再次提速 ，前海悦桂府 、天骄西筑、长沙云麓府等项目竣备结转 ，苏州泓悦府 、坪山和悦府 、光明和瑞府等项目顺利开盘 。公司新增承接 EPC、总承包等各类工程多项，截至 2023 年末在建项目 231 项，合同造价 615.88 亿元 。方正证券指出 ，公司共为 9 个项目提供服务 ，推进 1 个实施主体项目，推进 1 个土地整备利益统筹前期服务商项目 ，同时推进多个城市更新启动更新意愿征集、计划立项 、专规编制和实施主体确认等工作。罗湖棚改项目已完成全部安置房回迁入伙工作；碧海花园（和郡府）项目已进入全面建设阶段；南岭村土地整备利益统筹前期服务项目已基本完成信息核查工作 ，其余各项重点工作均在有序推进中 。公司棚改经验丰富，有望受益于城中村改造的持续推进 。
东方雨虹（002271)盈利水平持续改善
公司目前已形成以主营防水业务为核心 ，民用建材 、砂浆粉料、建筑涂料 、节能保温等多元业务为延伸的建筑建材系统服务商。公司 2023 年毛利率提升 ，一是因为 2023 年核心原材料沥青年度均价同比下滑，采购成本下降释放盈利；二是因为高毛利率的零售渠道 、工程渠道占比明显提升 。现金流方面 ，2023 年公司经营活动现金净流量为 21.03 亿元 ，同比增长 14.49 亿元，整体来看公司 2023 年盈利水平和现金流同步改善 ，转型效果斐然 。中泰证券指出 ，从发展角度来看，防水新规逐步落地带来了市场扩容，在行业出清的情况下 ，公司坚持合伙人优先战略 ，同时一体化公司聚焦本土继续发力渠道下沉，市场占有率进一步提升。在 C 端优先战略下 ，旗下民建集团收入保持快增 ，同时导入管材、胶黏剂等新品类提升客单价和渠道效率，预计民建集团将维持较快增长 。随着行业端格局持续优化 ，公司端渠道改革和新品类开发持续落地推动 ，看好公司经营转型持续落地见效 。
伟星新材（002372)毛利率仍有改善空间
公司 2024 年一季度实现营收 9.97 亿元，同比增长 11.2%；归母净利润为 1.54 亿元 ，同比下滑 11.56%；扣非净利润为 1.42 亿元 ，同比增长 37.61%。扣非净利润增速较快主要是东鹏合立投资收益计入非经常性损益所致。一季度公司综合毛利率为 41.5%，同比增加 4.3% ，主要是原材料成本压力缓释及零售端占比提升有关 。天风证券指出 ，公司坚持“零售 、工程双轮驱动 ”的发展战略，积极推动各业务板块的稳健发展 。零售业务聚焦管道优势产品，推进防水 、净水业务 ，升级服务体系 ，全面提升市场份额；工程业务，继续加快转型 ，通过优选客户和项目 ，提升经营质量，增长有望保持稳健 ，“同心圆产品链”战略进一步赋能公司长期增长潜力。公司成功收购浙江可瑞加快系统集成服务转型升级 ，收购广州合信方园，打开国内高端住宅项目和大型公建市场发展空间 ，进一步做强做大给排水业务 ，有效推动公司战略转型与落地 。
广日股份（600894)受益老房加装电梯
公司主要产品包括电梯业务、电梯零部件业务 、物流业务以及其他 。其中电梯业务占比由 25.76% 提升至 43.22%，主要由于公司自有品牌广日电梯产能的阶段性释放以及外部并购品牌怡达快速的并表 ，2023 年公司电梯销量同比大幅提升 44.67% 至 28445 万台。公司电梯产能通过内生外延的方式不断拓展 ，2023 年公司数字化示范产业园（四川德阳）已竣工投产，山东济南数字化产业园正在建设中，形成以广州为总部 ，辐射全国的“1+N ”生产基地布局 。2023 年 ，公司完成对怡达快速电梯的收购，当年超额完成业绩对赌目标 ，成功迈出对外延伸的之一步 。中信建投证券指出 ，公司近年来通过内增外延的方式不断拓展电梯产能全国化布局，同时通过与日立电梯在股权方面的合作 ，分享了其高质量发展的红利 ，获得了较好的投资收益。公司通过与日立电梯在电梯技术创新 、电梯零部件和电梯物流服务等方面的战略合作提高了自身经营能力，促进了公司业务的发展 。
上海机电（600835)旧梯改造需求逐步释放
公司业务涉及电梯制造、冷冻空调设备制造等领域 ，旗下“上海三菱 ”是国产电梯知名品牌 。截至 2023 年底 ，公司累计制造和销售电梯已超过 120 万台，其中运行 15 年以上老旧电梯数量逐年增加 ，旧梯改造需求在未来将得到逐步释放。在老房加装电梯方面 ，公司可以提供全生命周期的一站式加装电梯服务 。目前政策鼓励老旧小区改造，其中住宅电梯更新为重点，有望推动老旧电梯更新改造与老房加装电梯节奏 。华泰证券指出 ，截至 2023 年末 ，全国电梯保有量 1062.98 万台，位居全球之一。电梯后市场维保空间大 ，但此前电梯维保行业准入门槛较低 ，较多未达到维保要求的第三方公司参与市场竞争，出现“以修代保”等少保养 ，假保养等行业乱象。随着行业监管趋严以及电梯主机厂逐渐提升对电梯维保后市场的重视程度 ，主机厂自维保率有望提升，为电梯企业带来稳定的维保收入增量 。上海机电全国电梯保有量较大 ，高基数对应广阔自维保市场 。
来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
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