每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
能让杭州中介群体“沸腾”的二手房板块 ，亚运村榜上有名。
自从 6 月绿城桂冠东方近 2700 套住宅率先启动分批交付起 ，“亚运村有了正式挂牌 ”就成了杭州二手房市场的热门话题。6 月 21 日，万科日耀之城 744 户也迎来交付 。9 月 20 日 ，据“华润置地杭州 ”官微 ，亚奥城南区 2 幢、3 幢 、6 幢 、7 幢、10 幢将正式交付 。
绿城桂冠东方 、万科日耀之城 、华润亚奥城，是杭州楼市热度极高的“亚运村三子”。在刚刚过去的中秋假期 ，先行交付的绿城桂冠东方、万科日耀之城二手房也迎来了一波看房和成交热 。
据链家 ，绿城桂冠东方近 30 天带看次数已经达到 18909 次，正在出售 510 套 ，近 90 天成交 25 套；万科日耀之城近 30 天带看 4777 次 ，正在出售 154 套，近 90 天成交 32 套 。
不过，这背后是巨大的供应量和投资客抛盘的辛酸泪。
目前亚奥城住宅部分尚未正式交付 ，但板块成交价已经从 7 万元 / 平方米一路下行 ，目前成交单价更低的一套甚至不到 4 万元 / 平方米，和开盘均价 4.7 万元 / 平方米相比 ，已经“破发 ” 。
“2021 年 8 月楼市开始呈现降温趋势 ，拐点已经出现，当时杭州摇号抢房其实是买在高位的 。 ”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时指出 ，“这一点和今年上海豪宅热有些相似 ，如果带着买到就是赚到的投资心态，将来可能也会面临同样问题。”
亚运村率先交付的两兄弟 ，就上演了一场抛盘“速度赛 ” 。
“终归是从 1.8 万元 / 平方米单价涨起来的地方 ，浮盈筹码很多 。你不卖有的是人卖，这个盘不卖有的是盘卖 ，这个板块不卖有的是板块卖⋯⋯你觉得能坚持到哪一步？基本之一步就已经凉了。 ”有网友在社交平台表示 。
这场竞速赛里 ，由于日耀之城办理产证最快，因此房东挂牌出售动作也最早 。不少亚运村区域的中介在朋友圈实时发布成交信息，其中一则成交记录显示 ，截至 7 月 7 日 ，日耀之城已经有 22 套房源成交，单价差距也非常大。
杭州德佑地产中介小唐（化名）告诉《每日经济新闻》记者：“目前日耀之城位于滨水区 、朝向好一些的房源价格比较高 ，价格大概在 5.8 万~6 万元 / 平方米。”
而体量更大的桂冠东方 ，则在二手赛道上慢了一步，房东们彼此博弈 ，降价出货 。
“离高铁最近的一栋楼 ，有套二楼房源的成交价是 3.98 万元 / 平方米，但是同一时间段接近 6 万元 / 平方米单价成交的也有 。 ”
小唐说 ，当初新房买入的价格其实差不了多少 ，房源离高铁越近，越容易“破发 ”。其中还有一部分人合伙买房 ，就是大家说的“拼多多” 。加上延期交房 、资金成本又高 ，有些人就熬不住了 。
此前的 6 月 13 日，绿城桂冠东方交付，都市快报曾报道 ，中介告知潜在购房者：“不要着急抢房 ，亚运村当初摇号很多人是凑着钱去摇的，又等了这么多年 ，在目前的行情之下 ，好多人都会出。”
比如，从贝壳平台的信息看 ，有一个月前挂牌的业主就直接打出了“急急急卖 ”的字眼 。
事实上 ，亚运村抛售的压力还没有完全释放，毕竟华润亚奥城还有近 1500 套房源未交付 ，如果挂牌比例和桂冠东方、日耀之城持平 ，将令“以价换量 ”更为彻底 。
“目前的价格不见得是底部，这是购房者要注意的问题。”严跃进提醒 。
不少杭州人说起“亚运村三子 ” ，都会强调对其品质的认可 。
杭州一位房东对每经记者透露 ，高利率 、高杠杆的“拼多多式 ”投资客明显出货意愿更强，另一部分房东在这种砍价捡漏的行情下决定暂时不卖房了，先挂牌出租 ，而且租金水平也还不错。
严跃进在接受每经记者采访时指出：“投资客想要抽身很难 ，不是因为房子不好，而是因为供应量太大 。”
小唐的日常感受更为直观 ，他告诉每经记者 ，虽然看着挂牌租金高，但也难租 。
每经记者在链家平台看到 ，日耀之城目前共有 64 套在租房源 ，桂冠东方则有 133 套正在出租。
“一是亚运村房子多，二是租金虽然高 ，但和世纪城板块相比竞争力还是弱了。目标租客如果考虑工作地距离 ，去世纪城也能租得到 。 ”小唐坦言 。
次新房“破发 ”之风会不会持续蔓延？这要从土地供应的源头看。
今年的巨量供应，要反推到 2021 年的推盘潮 。
据中指研究院当时统计 ，当年 8 月杭州十区（包含临安 、富阳）的商品住宅累计 16573 套房源入市 ，纯新盘开盘项目有 17 个，达到当年纯新盘开盘数的峰值 。纯新盘项目供应房源 6213 套，占入市房源总量的四成左右。商品住宅供应集中在萧山、余杭的热门板块 ，尤其萧山“亚运村三子” ，首开就受到购房者青睐 。
对比 2023 年，杭州全市涉宅用地出让金 1803 亿元（市区揽金 1780 亿元） ，2024 年上半年 ，杭州涉宅用地出让 591 亿元，供应端大幅缩减 ，直观感受就是新房供应量的同比例缩减 、热门地块溢价率上升 。中长期来看 ，杭州次新房的供应量也将在 2~3 年后同比例缩水。
但短期看，“以价换量 ”并没有结束 ，近期多位市场分析人士均提示 ，房价还没有止跌的迹象 。
严跃进对此表示：“杭州是非常典型的标杆城市，不能孤立地看 。一旦杭州房价出现快速下跌 ，会产生较大问题。 ”
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