房企何以穿越周期？

　　证券时报记者 范璐媛

　　最近 3 年，伴随着地产下行周期 ，行业也进行了重新洗牌 。昔日依靠高负债 、高杠杆
、高周转“三高”发展模式扩张而雄霸各项榜单的王者
，不少已跌落神坛
。

　　以销售额统计，2023 年跻身千亿军团的房企共有 16 家 ，较 2022 年减少 4 家。碧桂园交出头把交椅，融创中国、新城控股 、旭辉控股、远洋集团跌出之一梯队 。

　　当前的千亿军团中
，既有保利发展
、万科、华润置地等连续上榜的传统强者，也有滨江地产 、越秀集团等经历行业洗牌后一路进击的后起之秀。地产连续多年低迷行情下 ，这些不同起点
、不同规模、不同地区的房企
，何以能共同穿越周期？

　　从经营和财务角度来看，这些房企展现出以下四个共同点
。

　　其一 ，杠杆适中
，财务稳健。过去 3 年发生债务违约 、资金链断裂的大型房企，多是在楼市繁荣时期选择了激进式扩张策略 。例如融创集团
、中国恒大 ，净负债率长期超过 150%
。

　　而这些穿越周期的房企
，净负债率大多维持在 80% 以下，即使在某一年份走高 ，也会在下一年度迅速回调。中海地产、华润置地 、招商蛇口过去五年的净负债率均未超过 50% 。

　　其二
，重视现金流
。这 16 家千亿房企中，9 家连续 5 年经营现金流为正 ，万科更是连续 15 年经营现金流为正值。

　　除了稳定的现金净流入，这些穿越周期的房企在手现金也更为充裕 。2023 年末
，保利发展
、中国海外发展、绿城中国 、建发国际和华发集团现金占总资产比重超过 10%，几乎是行业平均水平的两倍
。

　　其三 ，积极布局一二线城市。例如近几年跃升势头最猛的滨江集团和越秀地产
，在一二线城市的土地储备占比分别达到 94% 和 95%，一二线城市土地和房价相对坚挺 ，需求旺盛
，在地产下行周期中抗风险能力更强 。

　　相比之下，今年刚刚走下销售冠军宝座的碧桂园 ，近两年重心才向一二线城市转移
，在此之前，公司六成以上的土地储备来自三四线城市 ，楼市下行周期中受需求萎缩和资产减值的影响更大
。

　　其四
，发力经营性业务。房地产开发业务具有周期性，无法抵御房地产领域的系统性风险 。在地产下行周期中 ，业绩坚挺的企业大多拥有多元增长极。例如保利发展
、万科、龙湖集团 、华润置地等龙头，均是在房地产业务之外
，公寓、商业
、物业等多条线开花
。

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