上半年住宅法拍房量增价跌整体 7.7 折成交

　　作者： 张慧敏

　　楼市“以价换量”的行情已蔓延至法拍房市场 。

　　中指研究院发布今年上半年法拍房市场报告显示，今年前 6 个月 ，全国各类法拍房挂拍数量共 38.2 万套
，同比减少约 1.1%；成交约 7.85 万套，同比增加 5.8%；成交均价为 5147 元 / 平方米 ，同比下降 7.8%；成交总金额 1537.3 亿元
，同比减少 2.7%（挂拍量指的是，起拍日期在所选时间周期内 ，且之一次上拍的标的物的总和）
。

　　从各个省市来看，四川、广东 、江苏等省份挂拍量靠前。其中
，四川
、广东、江苏法拍房挂拍量较 2023 年分别增加 0.14 万 、0.52 万
、0.27 万套，成交量较上一年有不同程度增加 。河南、重庆 、浙江等省市的挂拍量、成交量则较上一年有不同程度的减少
。

　　法拍房的物业类型包括住宅
、商业、土地 、工业
、车库（或者车位）等 ，而无论是挂拍量、成交量
，还是成交金额，住宅类房源在法拍房市场中的比例都排在之一位 ，分别占比 36.6% 、67.5% 和 47%。商业物业的挂拍量仅次于住宅
，排名第三的是车库（或者车位） 。

　　值得注意的是，作为法拍房市场上的主力型房源 ，法拍住宅今年上半年的挂拍量和成交量都在增长
，但是成交价格却在走低。数据显示，今年上半年 ，法拍住宅的挂拍量为 18.4 万套
，成交 5.3 万套，同比分别上涨 3% 和 8%
。成交均价为 9084 元 / 平方米 ，同比下降 6.7%；房源折价率也从去年同期的 82.8% 下降至 76.9%。折价率指的是，成交价 / 评估价×100% 。

　　在法拍房市场中
，物业拍卖标的挂拍价通常低于评估价，大致为评估价的 7 折及以上
。若之一次流拍 ，二次拍卖时
，拍卖标的挂拍价将会在一拍起始价的基础上再打 8 折，也就是评估价的 5.6 折~7 折。也就是说 ，今年上半年
，法拍住宅的成交价整体相当于评估价的 7.7 折，较去年上半年的 8.3 折来说 ，竞买人获得物业的优惠力度更大了 。

　　中指研究院统计的数据还显示
，三四线城市法拍住宅成交量更大，其次是二线城市
。从成交折价率来看 ，二线城市的折价空间更大
，大致为评估价的 7.5 折，而一线城市的成交折价空间相对较小 ，相当于评估价的 7.9 折。

　　中指研究院方面对之一财经表示，法拍住宅挂拍量和成交量增长
，很大一部分原因是法拍房的价格比较低，吸引了部分购房者 。也就是说 ，法拍市场为了促进拍品流动
，拍品定价一般会低于市场水平，部分购买者在法拍市场中寻求购房机会 ，以此抵消楼市中房价下降空间
。

　　另外
，安全有保障的交易过程也是更多人关注法拍房的原因。中指研究院方面表示，此前法拍房低价格与潜在风险并存 ，购买法拍房可能面临无法收房的情况
，当下，法拍流程与执行过程越发完善 ，法拍房平台公示内容越发清晰
，法拍房交易逐渐规范，以致更多有需求的购房人群进入法拍赛道购买房产 。

　　对于法拍住宅的成交价格下跌 ，中指研究院方面认为，购买方的心理预期决定了法拍房的价格定位
。而从数据分布上看
，今年上半年，法拍住宅市场二拍成交占比 50.4% ，较上一年扩大约 8 个百分点
，二拍成交份额同比扩大；一拍成交则从上一年 46.4% 的份额占比，缩减至 37.7%。这也说明 ，在购房者看来
，法拍房之一次上拍的价格偏高 。

　　从某种角度来看，法拍住宅市场挂拍量
、成交量上涨 ，但是成交价格却下跌
，与当前楼市中“以价换量 ”的情况类似。

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