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证券时报记者 张一帆
4 月 22 日晚间，保利发展披露的最新财报显示，2023 年 ，保利发展全年实现营收规模 3468.28 亿元 ，归母净利润 120.67 亿元，截至 2023 年末 ，公司货币资金余额 1480 亿元。在经营层面 ，去库存战略的执行帮助保利发展实现房企中唯一的 4000 亿级销售 。同时，在连续第 6 年经营活动现金流为正的前提下 ，保利发展持续聚焦核心城市 ，拓展金额中 99% 位于核心 38 城 。
公司表示，2024 年保利发展仍将坚持布局核心城市 ，把握“品质时代”机遇。在最新发布的行业白皮书中 ，保利发展提出应全方位理解“品质时代 ”，“品质时代 ”的关键是牢牢紧扣“用户思维” ，以用户为中心 ，推动整个行业生态向高质量发展 。
销售领跑：坚定去库存
保利发展 2023 年度实现营收规模 3468 亿元，同比增长 23%；归母净利润 120.67 亿元，同比下滑 34% 。
在百强房企整体销售规模呈两位数下滑的背景下 ，保利发展全口径销售 4222 亿元 ，成为行业唯一一家过 4000 亿的房企，市场占有率逆势提升至 3.6%。保利发展称 ，2023 年 ，公司采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。
销售规模持续领跑 ，体现了保利发展自 2021 年下半年以来一以贯之的“去库存”战略 。2023 年 ，保利发展就确立了“稳经营、去库存 、调结构 、防风险 ”的经营策略，持续加强两级联动 ，以应对市场波动 。
保利发展表示 ，在管理层及时有效的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落地执行 ，4000 亿的销售成绩单之下保利发展的销售结构持续优化：城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心 38 城销售贡献近 9 成 ，同比提升 2 个百分点 。市场占有率不断提升 。公司 2023 年市占率 3.6%，同比提升 0.2 个百分点，其中 ，核心 38 城市占率达 6.8% ，同比提升 0.7 个百分点；市占率超过 10% 的城市共 27 个，单城市占率天花板不断突破提升。存量项目去化成效显著 。公司加大 2022 年之前获取的存量项目去化力度 ，存量项目签约金额 2575 亿元 ，占全年销售金额的 61% 。人效进一步提升。2023 年，保利发展人均签约金额与 2022 年持平 ，人均交付套数比 2022 年提升 26% 。
同时 ，在谨慎保守的会计政策下，公司当期销售向未来收入转结的保障度较高 。截至报告期末 ，保利发展尚持有合同负债 3772 亿元 ，已售未回笼资金约 966 亿元，未来收入保障度高。
债务优化：
经营活动现金流为正
对比业绩快报 ，年报中新增披露的各项财务数据显示 ，保利发展在手资金充沛、负债进一步压降 、现金流健康 、债务结构持续优化 。整体来看，在保持经营现金流为正的前提下，保利发展实现了资源补充和债务结构优化 ，实现了安全和发展的平衡 。
保利发展在 2023 年实现了连续第六年的经营活动现金流为正。开源方面 ，保利发展一手抢销售，一手抓回款 ，全年回笼金额 4304 亿元 ，销售回笼率 102%，其中当年销售回笼率 78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式 ，累计增加可动用资金 529 亿元。节流方面 ，公司以销定产，全年新开工面积 1491 万平方米 ，同比下降 37%；集中资源保障品质交付 ，竣工面积 4053 万平方米，完成 29.1 万套品质交付 。
连续六年的经营活动现金净流入 ，保障了保利发展的“存粮 ” 。财报显示 ，截至 2023 年末，公司货币资金余额 1480 亿元，保持在总资产 10% 左右的合理水平。
降债务、降利息 ，双管齐下 ，债务结构持续优化 。截至 2023 年末，保利发展有息债务余额 3543 亿元 ，较期初减少 271 亿元 。融资成本方面 ，年内公司新增融资 1371 亿元，综合成本仅 3.14% ，其中 ，三年期直接融资成本更低降至 3.0%。
整体来看，2023 年保利发展财务结构进一步优化：期末公司资产负债率 76.55%、扣预收资产负债率 67.14% 、净负债率 61.20% ，分别较期初下降 1.56 、1.34 和 2.37 个百分点 ，现金短债比 1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平 。
在行业普遍收紧银根的背景下 ，保利发展逆势加码股东回报 。按今年 1 月前期股东回报规划 ，将分红比例跃升至 40%，相比此前提高 1 倍，同时保利发展还实施了不超过 20 亿元回购方案。
转型目标：新质生产力
的基础设施服务商
进入 2024 年 ，保利发展仍然保持进取的态度 。在资源端把握布局核心城市 ，在销售端秉持为客户建“好房子 ”，在两大高确定性战略规划指引下 ，结合公司多年管理经验沉淀出“总部 + 城市平台 ”扁平的两级管理架构 ，保利发展有望穿越新的地产周期，实现长期可持续的发展 。
在资源端 ，在最新发布的《保利 2023—2024 年不动产行业白皮书》明确指出 ，“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆 ，保持合理投资和土地储备 ，将投资聚焦到有确定需求的优质区域。
在 2023 年，保利发展不仅是“销冠 ” ，近年拿地金额也位居行业首位 。报告期内 ，公司共拓展项目 103 个，总地价 1632 亿元，权益地价 1359 亿元 ，同比提升 26% ，拓展权益比提升 16 个百分点至 83% 。公司新增项目税前成本利润率平均在 15% 以上，具有较强盈利能力。值得注意的是 ，公司拓展金额中 99% 位于核心 38 城。
在优质增量资源的补充下 ，保利发展土储结构持续优化 。报告期末，公司土地储备计容建面 7790 万平方米 ，其中存量项目 6608 万平方米 ，增量项目 1182 万平方米，存量项目占比下降 8 个百分点；核心 38 城面积储备占比近 7 成 ，提升 2.4 个百分点 。
在销售端 ，建“好房子 ”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通行证。在今年的全国两会上，住建部部长倪虹对房地产企业喊话：谁能为群众建设好房子、提供好服务 ，谁就能有市场 、有发展 、有未来 。
2023 年 ，保利发展完成 29.1 万套产品交付，在交付提升的同时获得客户满意度提升 。
值得注意的是，保利发展今年进一步拓展“品质时代”的内涵 ，将“服务 ”摆在了更为显要的位置。事实上 ，新一年的白皮书正式更名为不动产行业白皮书 。保利发展称，“房地产 ”大家讨论得更多的是销售 ，“不动产”注重资产价值和使用价值的双重属性 。而发展不动产要坚持“用户思维 ” ，以最终客户使用需求为根本出发点，全方位提升产品和服务品质。
在白皮书中 ，保利发展呼吁房企要积极向“新质生产力的基础设施服务商 ”转型 ，从区域布局、产品业态到供应链技术创新 、服务输出等方面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务 ，持续助推社会经济的高质量发展 。
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