2024.11.13
导读：支持房地产税收“三支箭 ” ，北上广深购房人更受益。
作者 | 之一财经 陈益刊
备受关注的财政支持房地产税收新政公布 ，旨在促进房地产市场止跌回稳 。
11 月 13 日，财政部 税务总局 住建部公布了两则文件，分别是《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（下称税收公告）、《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（下称增值税公告） ，推出了三项支持房地产发展税收政策 ，简言之分别是扩大契税优惠政策力度，扩大个人销售住房免征增值税优惠政策范围 ，从而支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限 ，以缓解房地产企业财务困难 。支持房地产税收新政旨在促进房地产市场平稳健康发展。
上海财经大学公共政策与治理研究院副院长田志伟告诉之一财经，上述新政对于减轻购房人的压力 ，增加老百姓用于消费的资金具有重要意义 ，不仅可以活跃房地产市场，还可以起到促进消费的作用。
新政一：契税优惠力度加大
买房需要缴纳契税 ，按照契税法契税标准税率是 3%~5% ，各省份据此确定本省份购房具体税率，多为 3% 。
但 2016 年国家出台了契税优惠税率 ，对个人购买家庭前两套住房 ，只要面积在 90 平米及之下，减按 1% 征收契税 。而首套房面积超过 90 平米，减按 1.5% 税率征收契税 ，而二套房面积超 90 平米 ，减按 2% 税率征收契税。值得注意的是，二套房契税优惠政策 ，北京 、上海 、广州、深圳老百姓不能享受 。
此次《税收公告》并没有在税率上做出调整 ，而是通过上调适用上述优惠政策的面积（140 平米），以及允许北上广深享受二套房契税优惠政策 ，来扩大契税优惠政策力度 。
《税收公告》明确 ，将现行享受 1% 低税率优惠的面积标准由 90 平方米提高到 140 平方米，并明确北京、上海 、广州 、深圳 4 个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策 ，即调整后 ，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房 ，只要面积不超过 140 平方米的 ，统一按 1% 的税率缴纳契税。
而超过 140 平米的首套房，契税税率减按 1.5% 征收，二套房则减按 2% 征收 。
上述契税优惠新政在今年 12 月 1 日实施 ，值得注意的是 ，为了让更多人享受政策红利，对于 12 月 1 日之前买房了但没有办理房产证缴纳契税的人 ，符合规定也可以享受 。
新政二：取消普通和非普通住宅标准扩大优惠政策力度
目前中国相关税收优惠政策 ，会区分普通住宅和非普通住宅，一些地方有相应标准。比如根据 2016 年财政部、税务总局相关规定 ，针对北京 、上海 、广州和深圳四地 ，对于个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5% 的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的 ，免征增值税 。此后这一免税政策年限一度提高至 5 年 ，但近期上海等地又将其调整为 2 年 。
不难发现，普通住房享受的增值税优惠政策力度更大 ，只要对个人持有两年及以上住房销售 ，就可以享受免征增值税优惠政策。但如果属于非普通住房，依然需要缴纳房屋增值部分 5% 税款，这对于房价较高的北上广深来说 ，依然是一笔不小的费用 。
此次《税收公告》明确了取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策 。
在增值税方面 ，明确北京市 、上海市 、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的 ，取消普通住宅和非普通住宅标准后 ，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的 ，免征增值税。
不难发现 ，新政一和新政二对北上广深四个城市尤为利好。这项新政也在 12 月 1 日起执行，为了让更多人享受政策红利 ，12 月 1 日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的 ，符合规定也能享受 。
此前在土地增值税优惠方面，也区分为普通住宅和非普通住宅 。比如纳税人建造普通标准住宅出售 ，增值额未超过扣除项目金额 20% 的 ，可以免征土地增值税。但如果建造的是非普通住宅，没办法享受这一免征土地增值税优惠政策 。
上述《税收公告》明确，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市 ，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条之一项 ，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的 ，继续免征土地增值税 。此举保持房地产企业税负稳定。
新政三：下调土地增值税预征率 0.5 个百分点
房地产企业拿地开发增值需要缴纳土地增值税 ，根据增值额适用 30%~60% 四级超额累进税率 。为了确保这一税款及时均衡入库，且与中国房地产开发模式相适应 ，目前土地增值税实行预征制度 ，其中在土地增值税预征率方面，东部地区为 2% ，中部和东北地区为 1.5% ，西部地区为 1% 。
目前房企资金紧张，为了减轻资金压力 ，缓解房地产企业财务困难 ，税务总局发布上述《增值税公告》，将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点，即东部地区省份预征率下限为 1.5% ，中部和东北地区省份预征率下限为 1% ，西部地区省份预征率下限为 0.5%。当然，这只是下限 ，各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整 。
税务总局相关负责人表示 ，为确保纳税人及时享受上述税收优惠政策红利，税务部门将会同有关部门采取一系列措施 ，持续优化纳税服务 ，提升纳税人的满意度和获得感 。
田志伟表示，为了确保财政花出的每一笔资金能够带来房地产交易增量 ，建议可以进一步优化房屋置换税收政策 ，比如出售二手房之后在一年内重新购买房子的纳税人，可以按照新重新购买房屋的价值和出售房屋的价值之比 ，来退还出售房屋时所交的税费。若重新购买的房屋价值超过了原有的住房 ，则全额退还其个人所得税，增值税和契税 。另外，建议配套一些房屋装修的财税优惠政策 ，装修消费是消费的大头 ，对于鼓励经济增长，促进家电行业的发展也具有重要意义 。
近日财政部部长蓝佛安在谈及明年财政政策时 ，表示将加大力度支持大规模设备更新 ，扩大消费品以旧换新的品种和规模。
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