绿城清零了永续债｜直击业绩会

3 月 25 日 ，绿城中国召开的 2023 年度业绩发布会上，行政总裁郭佳峰在谈到市场销售情况时如此说道
，与他一同出席业绩会的还有董事会主席张亚东、执行总裁耿忠强 、执行总裁周长江、副总裁李骏 。

虽然谨慎看待后市，但绿城中国还是向外界透露了一些经营指标 ，例如预计 2024 年的总投资货值将在 1000 亿元左右
，销售目标争取与 2023 年持平。

预计新增货值 1000 亿

2023 年，绿城中国参与了近 200 场土拍 ，全年新增项目 38 个
，总建筑面积约 557 万平方米，权益地价 595 亿元 ，平均楼面价约每平方米 14231 元
，预计新增货值 1425 亿元，超过 2022 年
。

这些新拓项目中 ，一二线货值占比 84%
，北京
、上海、杭州三城新增货值约 823 亿元，占比 58%；有 26 个年内实现首开 ，占同期新增土储数量的 68%，新增货值当期实现销售转化约 549 亿元
，同比提升约 10%，当期转换率约 39%。

城市分布来看 ，2023 年
，绿城中国在杭州实现合同销售额 631 亿元，位居市场第二；上海市场则实现了 208 亿元的合同销售额；西安市场贡献销售额 124.1 亿元 。

加之天津 、长沙
、济南等城市的助力 ，绿城中国 2023 年实现总合同销售额 3011 亿元
，其中来自自投项目的合同销售金额约 1943 亿元，对应权益销售额 1276 亿元 ，同比增长 4%
，权益比提升至 66%
。2023 年的新增项目中，该公司平均权益比进一步提升至约 74%。

谈到 2024 年的投资铺排 ，郭佳峰说公司也想寻求更好的发展
，希望能超过 2023 年 1425 亿元的新增货值，但根据综合分析来看 ，今年市场可能会面临较大挑战，权衡之下预计 2024 年将新增 1000 亿元左右
，且将视销售及现金流情况安排，“今年 3 到 5 月期间 ，上海、杭州 、北京等地区仍有优质土地在等待拍卖
，我们一直在关注 ” 。

对于深耕的杭州区域，李骏直言 ，今年在整体政策有望继续宽松的大前提下
，杭州的限制性政策可能会进一步放开，市场分化会进一步加剧 ，核心区域核心板块的优质项目价值稳定性更强
。另外
，杭州还是会有优质土地推出，可能会有一部分容积率在 1 以下的低密度地块上市。

“杭州市场总体成交比较活跃 ，核心板块量价都很坚挺
，库存也健康 。”他表示，目前绿城中国在杭州有 8 个待售项目 ，都在按计划推进，部分项目预计可以提前入市
。

永续债清零

销售端的稳健为绿城中国提供了内源性现金流增长。

2023 年
，该公司经营性现金流规模较 2022 年的 146 亿元增至 230 亿元，总营收同比增长 3.3% 至 1313.83 亿元 ，对应归母净利润约 31.18 亿元
，同比增幅为 13.1%，整体毛利率 13% 。

耿忠强称 ，未来随着 2022 年
、2023 年获取项目逐步交付
，绿城中国的整体毛利率水平也将会有所好转
。

他直言，2023 年结转的物业中 ，有相当一部分是 2020 年、2021 年获取的项目
，而 2021 年下半年开始，房地产市场开始下行 ，“虽然绿城跑赢了同行
，但是也存在部分项目的售价或者流速不及预期
”。

另一方面，绿城中国拿地更加聚焦于一二线城市 ，核心城市核心地块的毛利率相对偏低 。以杭州为例，虽然该城核心区的地价放开了
，但房价还受到限制，也使得公司的毛利率相对偏低 ，不过这些区域的安全性 、流动性也较好
，在下行市场中为绿城中国的安全底线提供了保障。

按耿忠强所言，目前绿城中国已售未结转的毛利率整体水平比已结转的要高 ，“2024 年结转的收入中还是有一定比例的项目是 2021 年获取的
，所以预计 2024 年的毛利率还是会处在一个底部区间”
。

数据显示，截至 2023 年末 ，绿城中国累计已售未结转金额约 2565 亿元
，对应权益金额 1712 亿元，其中有 1064 亿元的权益金额将在 2024 年结转 ，为公司 2024 年的业绩埋下了基础。

融资情况来看
，去年，绿城中国的总借贷加权平均利息成本下降至 4.3% ，较 2022 年的 4.4% 下降了 10 个基点；发行公司债
、中期票据等债券合共 139 亿元，整体发行利率 3.93% 。

会上
，耿忠强透露称，2024 年内 ，绿城中国有 120.5 亿元境内公开债到期
，其中上半年有 71.5 亿元，已经归还了 51.5 亿元 ，下半年将有 49 亿元到期
。他表示
，绿城中国将根据市场情况择机发债置换，同时准备了自有资金准备偿还 ，“今年将着手安排 2025 年到期债务的提前置换 ”。

截至 2023 年末
，绿城中国拥有货币资金 734 亿元，现金短债比 2.3 倍 。公司年内偿还永续债 15 亿元 ，实现永续债清零
，一年内到期的债务总额为 325 亿元，占比 22.3% ，维持低位
。

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