万物云朱保全：越过山丘 从此岸到彼岸

中房报记者 付珊珊 上海报道

由于关联企业万科近期深陷舆论漩涡
，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”，2602.HK）的业绩发布会也未能绕开与此相关的问题。

3 月 22 日下午 ，在万物云 2023 年度业绩会上
，面对投资者关切的开发商影响问题，万物云董事长朱保全笑言：“万物云的业绩发布会 ，多问万物云的问题 。 ”

话虽如此
，朱保全仍坦言，市场上目前为止 ，万物云也罢
，其他物业公司也罢，都没有走出独立行情 ，还是跟着房地产在变
。

由于物业行业的特殊性
，加上万物云前身是万科物业，所以业界可能会关心公司的业务独立性、资金独立性 ，甚至于，如果关联公司自身业务下滑
，对万物云是否会有影响。

业界为何会有这种担忧？在朱保全看来：“还是要怪物业行业 。
”

他分析称，从之一家物业公司 2014 年上市 ，这个市场上就在讲两个故事
，一是社区增值服务，但最后没做成 ，伤了投资人一把；第二个故事是地产大哥
，那个时候看的数字是有多少代转存量，即地产销售将来会转入物业公司的存量有多大 ，当时觉得特别好
，毛利特别高，但第二个故事到现在看 ，地产大哥们断崖了
，然后大家都摔地上了
。此前我们跟别人讲我们毛利这么高是正常的，但别人说你不正常；到如今大伙反馈你们都是骗人的。所以实际上这是物业行业在过去给投资人讲的两个故事没有兑现 。

那么 ，物业行业到底是不是个好行业？

朱保全给出的答案是肯定的
。“这是一个很好的行业。如果不看跟开发商之间关联，单看这个行业
，其实就是正常业主付费，那么这是一个续约率超过 85% 的行业 。”

过去 20 年 ，物业是开发商的末游
，即开发商好，物业就好
。但房地产开发终归有变慢或者变小的一天 ，而这个时候
，不动产还在。这其实是两个不同的过程 。

朱保全认为，持有不动产是要花钱的。就像小时候都听过一个故事 ，在欧洲
，一便士就能买一个城堡，但是养不起
。这意味着 ，不动产需要养护
，养护就要花钱，要消费。

现在如果开发阶段结束 ，就进入到了不动产消费的过程 。而这个过程，朱保全将其定义为此岸和彼岸
。此岸是房地产开发的末游
，彼岸就是不动产消费，这是所有消费里面最刚需的 ，比如垃圾得处理 、电梯要运行
、城市要运行设备就要保持状态
，等等。

此岸到彼岸是“涅槃 ”，对物业公司也是如此 。

朱保全坦言 ，这个阶段很难
。过去这六七年
，有地产公司背景的大物业公司接连上市改变了整个市场格局，现在 ，以地产商为背景的物业公司成了市场主力
，这些公司变换赛道的决心少，对母公司依赖度高 ，关联交易普遍在 60% 以上
，想的还是新房交付这点事，这样的公司转型就慢。

朱保全预判 ，2023 年至 2025 年会是行业的分水岭，此岸是房地产开发产业链末游
，彼岸是基于不动产持有的消费 。能否达成物业行业从此岸到彼岸的涅槃，要摆脱路径依赖 ，要自身有更独立自主的决心
。

在业绩会上
，万物云管理层在做业务介绍时，不断在强调 ，公司的关联交易比例在持续下降。从年报数据上看
，万物云与万科间的关联交易比例 2021 年是 19.2%，到 2022 年 16% ，再到 2023 年降至 13.5% 。

同时
，万物云的循环型业务，即“滚雪球业务
”收入达到 266.6 亿元 ，同比增长 14.2%
，占总收入比例达 80.4%，比重增加了 2.8 个百分点
。

朱保全在发布会上还透露了万物云做的极端压力测试数据 ，2023 年度，剔除所有与开发商相关收入后（含开发商新交付项目的物业费收入）
，对万物云的收入影响 17.5%，但收入增速变得更快 ，达 14.5%
，毛利润增速达 23.7%。

对于万物云的未来发展，朱保全也充满信心 。

他表示 ，万物云有自己的蝶城战略
，过去一年，蝶城战略取得了阶段性成功 ，蝶城数量持续增长达到 621 个
，累计完成流程改造的蝶城 150 个，已改造蝶城服务效益提升达 4.5 个百分点 ，基本解决了新增业委会项目运营提效机制
，维修、装修 、租赁
、买卖等资产服务业务正在做强，伴随接下来社区商业的连接 ，蝶城生态正在生成。

2023 年，万物云实现营业收入 331.8 亿元
，同比增长 29.8%，来自于物业和设施管理服务收入达到 83 亿元 ，其中来自互联网、高端制造 、生物医药
、金融以及外资企业这五大主攻赛道的市场增长率超过 50%
。科技战略的市场化收入也已经占到总收入的 8.4%。

基于这样的业绩
，万物云也表示将大手笔分红，全年利润分配为每股人民币 1.092 元（含中期已派付 0.315 元 ，含税）
，以 3 月 21 日收盘价计算，分红率约 66% ，股息率达 6.23% 。

朱保全表示
，行胜万言，提高分红才是消除疑虑的关键
。2024 年是公司三年计划的收官年 ，今年可能会启动新的三年事业计划书
，但在既定战略之内，万物云会保持住此前的分红策略 ，即保持核心净利润 55% 的分红力度。

尽管地产行业的困境可能在短期内带来财务报表的影响，但从长远看
，这种困境已酝酿出物业行业加速转型的推力 。朱保全希望大家可以将更多的目光聚焦于万物云业务本身，物业行业正在经历关键转型期 ，这需要行业的努力和大家的信心
，期待与优秀的同行一起在越过山丘后顶峰相会
。

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