实探春节后的广州楼市:核心区热门楼盘“内卷”激烈 “以价换量”现象突出

任老师命理 441 3

今年 1 月末 ,广州市放开 120 平方米以上住房限购政策 ,成为当前国内四大一线城市中住房限购政策最为宽松的城市 。

如今,新政推出一个月有余,广州房地产市场有何变化?证券时报·e 公司记者通过实探当地楼盘和走访中介发现 ,近期广州楼市热度确实有所回升,成交量有所增加,但价格方面并没有如不少人预期般出现上涨 ,相反,部分热门楼盘开始推出折扣活动揽客,不少二手房东也选择调低挂盘价寻求尽快出手 ,整个市场“以价换量 ”的现象突出 。

国家统计局最新公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况也显示,今年 2 月,广州新建商品住宅销售价格同比下跌 4.6% ,环比下跌 0.8%;二手住宅销售价格同比下降 7.5%,环比下跌 1.0%。

核心区新盘扎堆入市

截至目前,广州市保留限购政策的区域仅为天河区 、越秀区 、海珠区、荔湾区、南沙区以及白云区部分地区。作为广州 CBD 所在地 ,天河区的关注度位列各区之首 。

此前 ,天河区新盘长期稀缺,但今年以来,多个新盘扎堆入市 ,据克而瑞不完全统计,截至 2024 年 3 月,天河区共有 22 个在售或待售项目 ,多个产品定位相近,各个楼盘之间的竞争也将不可避免。

值得一提的是,鉴于 120 平方米以上住宅限购放开 ,大户型也成为各大楼盘角力的主战场。据不完全统计,目前天河总共有 17 个楼盘拥有 120 平方米以上户型,竞争非常激烈 。

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近日 ,证券时报·e 公司记者前往天河区网红项目越秀·天河·和樾府,当日虽然下着小雨,但记者在该项目营销中心外看到 ,多组访客正在洽谈区与销售人员进行交流。在该项目销售人员带领记者前往样板房实地看房时 ,记者注意到,同一套样板房内,还有两组销售人员正在分别带领客户介绍房源。

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据该项目开发商越秀地产介绍 ,今年 2 月,越秀·天河·和樾府共计来访 652 台,销售额达 3.9 亿元 ,其中来访的外市客户占比为 11% 。该项目销售人员向记者表示,目前外地看房客不少,甚至迎来了上海 、江苏等长三角地区的客户前来选购。

不过 ,记者从销售人员处获悉,该项目近期也推出了一些活动,其中部分特价房源的单价 ,较项目开盘之初也略有折扣。该销售人员解释称,当下天河区推出的新盘较多,就连越秀地产近期也会在天河区推出一个新项目越秀·观樾 ,因此 ,该项目需要更加注重自身的性价比优势 。

同样在近期,证券时报·e 公司记者还前往了天河区另一热门楼盘项目,该项目在去年开盘之初的上市均价为 8.5 万元 / 平方米。但就在记者此次踩盘的过程中 ,销售人员透露,该项目现在已推出一批均价在“6 字头”的特价房源。

对于推出特价房的原因,该销售人员称 ,当期市场环境已经发生变化,去年该项目在天河区仍有“稀缺新盘 ”的属性,但今年大量新盘上市 ,内卷加剧,稀缺属性带来的溢价有所回归 。

“以价换量”

记者了解到,广州持续上升的新房库存量 ,令不少开发商都走上“卷价格”之路,目前全新盘多以低价开售,多个项目的开盘价格比吹风价低近 5000—10000 元 / 平米 。

以天河东板块的华润置地·天河润府为例 ,该项目开盘前夕 ,同一片区的另一楼盘珠江花城迅速以九折的优惠促销。结果,天河润府的首开成交热度不如预期,去化率在 20% 以下;而珠江花城却在促销后的之一个周末短短两天内取得了劲销 3 亿元的战果。

房地产市场研究专家邓浩志表示 ,天河区的项目重合度较高,目前的在售代售项目,再加上今年后续的卖地 ,预计将接近 30 个项目 。“天河已经由以前的‘四大名盘’,现变为市中心四区中的供应大区,供应量一下子飙升七八倍 ,所以产品重合度一定会高,项目间的正面竞争将是趋势。 ”

在广州世联研究院副院长崔登科看来,目前购房者出现了一些对期望减轻家庭债务的反馈 ,所以高使用率、低总价的项目会较受欢迎,而这种“卷总价”的市场情况依然会持续一段较长时间。对于开发商来说,目前流动性比价格定位更为重要 。合富研究院也指出 ,目前市场对价格较为敏感 ,无论新货、余货,成交热点均聚集在“高性价比”的项目。

而在二手房市场,根据多家中介机构发布的广州二手楼市成交报告显示 ,受春节这一传统淡季的影响,广州 2 月新房及二手房成交宗数均有明显下降,但节后交投活跃度回升明显 ,当前“以价换量 ”仍是市场主流。

从国家统计局最新发布的 70 城房价数据可以看到,自从去年 8 月以来,广州二手住宅的成交价格已经环比连跌了 10 个月 。合富大数据显示 ,最近 1 年,广州二手住宅市场议价空间都保持在 5% 以上,更高达到 8.2%。最近 5 个月数据持续上升 ,2 月的议价空间处于 8%,接近更高点。

一位房地产中介人士向证券时报·e 公司记者表示,在广州刚刚放开 120 平方米以上住宅限购政策时 ,他的一位客户曾立刻将其在售的大户型房源价格调升了 10 万元 ,但很快遭遇市场“打脸 ”,最终这套房源以比之前挂盘价还低数十万的价格出售 。

“广州楼市的购房者还是比较理性的,哪怕房东把二手房挂牌价给调高了 ,他们也不接受的。”上述中介人士表示,目前广州的待售二手房数量也是越来越多,以贝壳数据为例 ,过去两周的挂牌二手房数量从 14.1 万套增加到了 14.3 万套。“目前来看,市场的议价能力还是更偏向于买家一些 。”

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发布评论 3条评论)

评论列表

2024-07-03 06:59:15

内容丰富,引人入胜,值得一读。

2024-07-10 18:49:51

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2024-07-21 10:01:47

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