实探春节后的广州楼市：核心区热门楼盘“内卷”激烈 “以价换量”现象突出

今年 1 月末 ，广州市放开 120 平方米以上住房限购政策，成为当前国内四大一线城市中住房限购政策最为宽松的城市 。

如今
，新政推出一个月有余，广州房地产市场有何变化？证券时报·e 公司记者通过实探当地楼盘和走访中介发现 ，近期广州楼市热度确实有所回升
，成交量有所增加，但价格方面并没有如不少人预期般出现上涨 ，相反
，部分热门楼盘开始推出折扣活动揽客，不少二手房东也选择调低挂盘价寻求尽快出手 ，整个市场“以价换量 ”的现象突出。

国家统计局最新公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况也显示
，今年 2 月，广州新建商品住宅销售价格同比下跌 4.6% ，环比下跌 0.8%；二手住宅销售价格同比下降 7.5%
，环比下跌 1.0%
。

核心区新盘扎堆入市

截至目前，广州市保留限购政策的区域仅为天河区 、越秀区、海珠区
、荔湾区、南沙区以及白云区部分地区。作为广州 CBD 所在地 ，天河区的关注度位列各区之首 。

此前，天河区新盘长期稀缺
，但今年以来，多个新盘扎堆入市 ，据克而瑞不完全统计
，截至 2024 年 3 月，天河区共有 22 个在售或待售项目 ，多个产品定位相近
，各个楼盘之间的竞争也将不可避免
。

值得一提的是，鉴于 120 平方米以上住宅限购放开 ，大户型也成为各大楼盘角力的主战场。据不完全统计
，目前天河总共有 17 个楼盘拥有 120 平方米以上户型，竞争非常激烈 。

近日 ，证券时报·e 公司记者前往天河区网红项目越秀·天河·和樾府
，当日虽然下着小雨，但记者在该项目营销中心外看到 ，多组访客正在洽谈区与销售人员进行交流
。在该项目销售人员带领记者前往样板房实地看房时，记者注意到
，同一套样板房内，还有两组销售人员正在分别带领客户介绍房源。

据该项目开发商越秀地产介绍 ，今年 2 月
，越秀·天河·和樾府共计来访 652 台，销售额达 3.9 亿元 ，其中来访的外市客户占比为 11% 。该项目销售人员向记者表示
，目前外地看房客不少，甚至迎来了上海 、江苏等长三角地区的客户前来选购
。

不过 ，记者从销售人员处获悉
，该项目近期也推出了一些活动，其中部分特价房源的单价 ，较项目开盘之初也略有折扣。该销售人员解释称
，当下天河区推出的新盘较多，就连越秀地产近期也会在天河区推出一个新项目越秀·观樾 ，因此，该项目需要更加注重自身的性价比优势 。

同样在近期
，证券时报·e 公司记者还前往了天河区另一热门楼盘项目，该项目在去年开盘之初的上市均价为 8.5 万元 / 平方米
。但就在记者此次踩盘的过程中 ，销售人员透露
，该项目现在已推出一批均价在“6 字头”的特价房源。

对于推出特价房的原因，该销售人员称 ，当期市场环境已经发生变化
，去年该项目在天河区仍有“稀缺新盘 ”的属性，但今年大量新盘上市 ，内卷加剧
，稀缺属性带来的溢价有所回归 。

“以价换量
”

记者了解到，广州持续上升的新房库存量 ，令不少开发商都走上“卷价格”之路
，目前全新盘多以低价开售，多个项目的开盘价格比吹风价低近 5000—10000 元 / 平米。

以天河东板块的华润置地·天河润府为例 ，该项目开盘前夕，同一片区的另一楼盘珠江花城迅速以九折的优惠促销
。结果
，天河润府的首开成交热度不如预期，去化率在 20% 以下；而珠江花城却在促销后的之一个周末短短两天内取得了劲销 3 亿元的战果。

房地产市场研究专家邓浩志表示 ，天河区的项目重合度较高
，目前的在售代售项目，再加上今年后续的卖地 ，预计将接近 30 个项目 。“天河已经由以前的‘四大名盘’
，现变为市中心四区中的供应大区，供应量一下子飙升七八倍 ，所以产品重合度一定会高
，项目间的正面竞争将是趋势
。 ”

在广州世联研究院副院长崔登科看来，目前购房者出现了一些对期望减轻家庭债务的反馈 ，所以高使用率
、低总价的项目会较受欢迎
，而这种“卷总价
”的市场情况依然会持续一段较长时间。对于开发商来说，目前流动性比价格定位更为重要 。合富研究院也指出 ，目前市场对价格较为敏感，无论新货、余货
，成交热点均聚集在“高性价比”的项目
。

而在二手房市场，根据多家中介机构发布的广州二手楼市成交报告显示 ，受春节这一传统淡季的影响
，广州 2 月新房及二手房成交宗数均有明显下降，但节后交投活跃度回升明显 ，当前“以价换量 ”仍是市场主流。

从国家统计局最新发布的 70 城房价数据可以看到
，自从去年 8 月以来，广州二手住宅的成交价格已经环比连跌了 10 个月 。合富大数据显示 ，最近 1 年
，广州二手住宅市场议价空间都保持在 5% 以上，更高达到 8.2%
。最近 5 个月数据持续上升 ，2 月的议价空间处于 8%
，接近更高点。

一位房地产中介人士向证券时报·e 公司记者表示，在广州刚刚放开 120 平方米以上住宅限购政策时 ，他的一位客户曾立刻将其在售的大户型房源价格调升了 10 万元，但很快遭遇市场“打脸”
，最终这套房源以比之前挂盘价还低数十万的价格出售 。

“广州楼市的购房者还是比较理性的，哪怕房东把二手房挂牌价给调高了 ，他们也不接受的
。
”上述中介人士表示
，目前广州的待售二手房数量也是越来越多，以贝壳数据为例 ，过去两周的挂牌二手房数量从 14.1 万套增加到了 14.3 万套。“目前来看
，市场的议价能力还是更偏向于买家一些 。”

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