万科回应热点问题：有充分信心战胜阶段性挑战，承诺两年降杠杆超 1000 亿元

　　转自：上观新闻

　　3 月，万科接连站在风口浪尖。对于近期面临的评级下调等事件 ，万科回应
，公司能力和基本面还是没有发生根本性变化，相信只要能力再生 ，不会有太大的问题 。评级下降肯定是有影响的，但目前看来这影响是相对有限的
。

　　万科能否“活下去”？面对外界高度关心的问题
，万科集团董事会主席郁亮在 2023 年度业绩推介会上表示，万科管理团队坚决不躺平 ，一定会跨过这个阶段性关口
，公司将加大盘活存量 、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务 1000 亿元以上 ，确保公司安全。

　　挑战在哪

　　今年
，全国房地产销售大幅下滑，市场担忧情绪持续放大 ，以稳健知名的万科也面临挑战 。

　　总裁祝九胜坦言
，目前，万科挑战主要来自三方面
。一是 ，在行业大幅下行阶段
，万科开发业务收支存在不平衡。过去几年，开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差 。随着交付高峰的过去 ，剪刀差压力在 2024 年将全面下降。二是，融资模式改变
。万科信用优势强
，过去是业内唯独两家以总部对总部模式融资为主的企业，现在从“总对总 ”转向项目制 ，比其他企业更需要适应时间。三是
，部分经营性业务的 EBITDA 率（即，衡量经营效益和现金流状况的财务指标）和 NOI 收益率（即 ，衡量资产投资回报的指标）仍处于爬坡状态
，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差 。

　　不过，在销售承压之下 ，万科保持了正向现金流
。年报财报数据显示
，万科已连续 15 年经营性现金流为正，剔除预收房款的资产负债率为 65.5% ，从 2018 年高点的 76% 至 2023 年
，连续 5 年下降。

　　针对外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题，祝九胜也回应：“金融机构对万科的支持态度是肯定的 ，力度是足够的 。
”去年，万科新获融资约 900 亿元
，总量基本稳定
。公司正在和金融机构积极商谈各种融资方案，万科处在融资模式的调整期 ，金融机构目前也非常支持
，会给 1 到 3 年的适应期。

　　对于后续的偿债安排，今年 ，万科年末在手资金 998 亿元
，是一年内到期刚性有息负债的 1.6 倍，整体安全垫相对充足 。境外待还款的部分已经做好了充足的安排 ，目前境外仅二季度还有到期债券
，到期金额折合人民币约 56 亿左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作
。

　　在守住财务安全之外 ，万科正在持续降杠杆
，未来两年削减付息债务 1000 亿元以上。

　　能力再生

　　万科表示，在房地产新发展模式下
，仍要构建新的核心竞争力，保持可持续健康发展的能力 。

　　公募 REITs 试点持续深入 ，为万科带来新的发展机遇
，公司有望成为业内唯一一家实现三种经营性 REITs 突破的企业
。除了中金印力 REIT，万纬物流 REIT 已于交易所正式发布 ，长租公寓 REIT 目前也在积极申报中
，将有效解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。

　　对于房地产市场的长期发展 ，万科保持信心 。郁亮在业绩会上表示
，万科始终认为住房需求需要动态去看，未来空间依然广阔 ，目前存在超跌。

　　一方面
，住房需求无论是人均居住面积还是住房设施
、小区环境等都存在改善空间
。另一方面，城镇化的进程没有结束 ，新增住房需求依然存在。综合来看，未来住宅建设的中枢值是 10 亿平方米左右 。2023 年住宅新开工面积不足 7 亿平米
，随着政策力度不断加大和效果的逐步体现，市场有望逐渐恢复
。

　　保障性住房建设、城中村改造 、“平急两用”这“三大工程 ”将为房地产企业提供更多发展空间。郁亮表示 ，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语
，“谁能抓住机遇
、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务 ，谁就能有市场
，谁就能有发展，谁就能有未来
” ，万科将持续提供好产品 、好服务
，全力迎接好的未来 。

　　国资支持

　　在业绩会上，郁亮对去年四季度以来 ，来自深圳国资、金融机构
、合作伙伴和市场各方的关心和帮助
，表示了感恩
。

　　2023 年 11 月前后，万科境内外部分债券品种交易出现异动 ，深圳国资委积极表态支持，“如有需要或遭遇极端情况
，将通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对”。

　　万科董事会秘书朱旭表示，深圳市国资委已协调多家国企与万科对接 ，推动各项具体支持措施落地
，帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资，以市场化方式认购 REIT ，通过公司之间的产业协同
，落地合作项目，协调金融资源支持万科 。

　　目前这些项目有的已落地 ，有的正在过程当中
。如
，万科旗下印力集团发布的中金印力 REIT 已进入询价阶段，2024 年 3 月 ，万科的国资大股东深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费 REIT
，认购份额为该基金募集份额总额的 29.8%，认购金额约 10 亿元。2024 年 1 月 ，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投 6.16% 的股权 。

　　朱旭表示
，如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放流动性在百亿元规模以上
。

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