王丽新
“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山 。”3 月 29 日 ，在 2023 年业绩说明会上 ，万科总裁祝九胜用这句话表达了两层意思，一是感谢各方支持；二是向外界展示万科跨过阶段性关口的信心 。
万科有信心 ，是行业的好信号。当前 ，开发规模下行、融资模式改变以及经营性业务的 EBITDA 率和 NOI 收益率仍在爬坡，是万科要过的三重山 。即便很早就提出“活下去 ”，但正如万科董事会主席郁亮所说 ，市场变化之下 ，过去稳健的标准不一定能完全保障安全，业务能力好只是一方面 ，还需要强化底线思维 ，进行更充分的准备 。
那么，万科要做什么准备 ，怎么变“轻舟 ” ，如何过三重山？在笔者看来，有三大铁律是万科“穿过风雨再见彩虹”的底牌 ，亦是有望安全着陆的砝码。
之一 ，多管齐下增厚现金流“蓄水池”，过好紧日子。从万科一以贯之的现金流管理策略来看 ，现金流安全是之一要务 ，不是喊给市场和投资者的套话 。截至 2023 年底，万科经营性现金流连续 15 年为正，这是万科当下还能承诺“不躺平 ”的重要底牌之一 。
不过 ，为了执行这一铁律 ，万科也颇为不易。一是在保持高销售回款率上下了很多功夫，一方面通过与金融机构合作 ，推出多种付款方式；另一方面注意听一线声音 ，及时调整供货系统，灵活定价抢收市场 。二是努力维护信用评级 ，拓展融资渠道 ，并且一改过去总对总融资模式，转向项目制 ，增加融资端安全垫 。三是有决心且能有效率地去处置大宗资产 ，加快流动性比较低的不动产和长期股权投资变现，比如将上海七宝万科广场剩余 50% 权益 *** 给领展 ，交易对价为 23.84 亿元。此外 ，万科 2024 年交易回款目标是不低于 300 亿元，足见其偿债决心 。四是收缩投资，2020 年至 2023 年期间 ，万科拿地金额收缩了七成 ，可谓落袋为安聚焦过好当下紧日子 。当然，郁亮自愿将年薪从 1000 多万元降到 10 多万元 ，也是支持公司节省经营成本支出的一种带头态度。
第二 ，推进盘活存量资产，把不动产转化为动产 ，变身“轻舟 ”前行 。作为龙头房企 ，弱市之下，万科 2023 年营收规模仍超过 4657 亿元 ，权益土地储备面积达约 6000 万平方米 ，还有大量经营性不动产等存量资产 。
在供求关系 、人口，城市化率等要素转变 ，导致房地产投资逻辑生变之下 ，如何让重资产变轻，是万科管理层乃至大多数房企掌舵人的心头大事。在过去一年中，为了翻越经营性物业收益率不足以覆盖利息这重山 ，万科以轻资产化为核心转型 。
一方面 ，万科寻求长期资金“外援”，协调险资 、银行等机构予以支持 ，深圳市国资委也躬身入局 ，正在以多种市场化方式帮助万科完成释放百亿元规模流动性的目标，包括认购万科旗下盈利的消费基础设施等 。另一方面 ，2023 年 ，公募 REITs 试点持续深入，为万科缓解重资产流动性压力带来新机遇。截至目前 ，万科旗下印力集团发布的中金印力 REIT 已正式进入询价阶段 ，万纬物流 REIT 项目已获受理，长租公寓 REIT 也在积极申报中。当然 ，从“大船 ”变“轻舟 ”不可一蹴而就 ，需要耐心和时间，好在已完成破冰，未来可期 。
第三 ，保交付为先 ，输出好产品和提供好服务，为企业长久“活下去”之大计 。仅靠御寒 ，不足以过冬。仅仅是保障现金流安全活下去 ，也并不足以穿越周期 。地产下半场，谁能提供好产品、好服务 ，才能真正“活下去 ” 。
综合来看 ，未来住宅建设的中枢值是 10 亿平方米左右，“三大工程 ”也为房地产企业提供更多发展空间。后房地产时代 ，依然有很多商机 ，前提是做好保交付，不流失客户 ，才能在未来竞争中稳住市场份额 ，才能围绕客户需求做生意，做长久生意，保护好自身的金字招牌 。
未来万科会交出什么样的答卷 ，我们拭目以待 。可以确定的是 ，支撑房地产行业回稳向好的基本面并未改变，希望在各方聚力下 ，万科能步入健康发展新阶段。
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