深圳楼市仍现分化，整体均价走低时却有豪宅连续四年“日光”

　　深圳今年之一个“日光盘 ”诞生 。

　　深圳今年之一个“日光盘”诞生，这个名为“海德园 ”的高端住宅小区
，入门级房源均在 1000 万元以上，四年来四次开盘 ，均收获了当日告罄的成绩。与该盘热销相对应的是
，深圳今年以来的一二手房价持续走低，即便 6 月成交放量仍是“以价换量
”行情
。

　　7 月 21 日 ，位于福田区安托山片区的“海德园”正式开盘选房
，380 批客户选 116 套住宅，相当于三个人抢一套房。据了解 ，开盘当天
，推售的 116 套房源均被选走 。

　　海德园本次推售的房源单套住宅建筑面积约 87~450 平方米，备案均价约 12.85 万 / 平方米 ，毛坯交付
。按照均价计算
，本次房源的价格门槛为 1117 万元 / 套。

　　回望海德园的历史，这已经是该楼盘第四次开盘 ，此前的 2021 年 11 月 、2022 年 5 月，2023 年 6 月
，海德园分三次开盘，分别推出 181 套、239 套
、237 套住宅 ，单套总价都在 1000 万元以上
，三次均在开盘当日告罄 。在深圳连续低迷的市场环境下，该盘略显独特
。究其原因 ，业内归结为顶级学位
，以及由此带来的销售价格与二手价之间的 ”倒挂“。

　　海德园紧邻地铁 2 号线、7 号线的交汇站“安托山站
”，与红岭实验小学仅一路之隔 ，按照当前福田区的学区划分
，初中学区划入深圳高级中学南学区范围内（最终学区划分以入学当年教育局公示为准），而与红岭实验小学同属于一个教育集团内的红岭中学 ，以及深圳高级中学均是深圳八大名校之一 。

　　另外
，海德园所在的安托山片区属于深圳比较成熟的高端住宅片区，也紧邻深圳另一高端住宅片区香蜜湖片区 ，周边已运营成熟的商业包括万科里 、印力中心，而海德园也自带 7500 平方米的商业
。

　　价格方面
，房产中介平台显示，目前与海德园仅一路之隔的万科瑧山府 ，2018 年左右建成
，二手房挂牌房源仅 5 套，挂牌均价为 20.2 万元 / 平方米 ，成交均价为 19.9 万元 / 平方米；安托山片区内楼龄稍长的锦庐花园和天健公馆
，二手房挂牌均价在 17 万元 / 平方米左右，雅福居挂牌均价为 15 万元 / 平方米 ，均比海德园不到 13 万元 / 平方米的价格高。

　　在安托山片区的房产中介看来
，海德园是该片区内楼龄最小的楼盘，今后在二手房市场上的价格比肩 20 万元 / 平方米的万科臻山府 ，二手房价格比一手房高 7 万元 / 平方米左右
，若以本次推售的最小面积户型计算，买到就能浮盈 600 万元 / 左右 。

　　在业内人士看来 ，放到当下的深圳楼市，海德园仍然只是特殊个案
。但值得关注的是
，该项目所处的豪宅区域内的其他楼盘也维持了价格的相对稳定。比如与海德园比肩的万科臻山府小区，二手房均价自 2023 年以来都在 21 万元 / 平方米以上 ，并未跟随大势下跌 。

　　乐有家研究中心统计的数据显示
，今年上半年，深圳二手房过户共 21394 套 ，同比 2023 年上半年上涨 32%
，成交套数均高于 2022 年上半年和 2023 年上半年，获得了相对较好的成绩 ，不过仍然处于历史较低水平。同时
，深圳新房售出 12135 套住宅，环比 2023 年下半年减少了 21% ，同比 2023 年上半年减少了 25%
。截至 2024 年 6 月
，深圳新房住宅的去化周期为 24.8 个月，去化周期已连续 9 个月高于 18 个月。

　　从成交价格来看 ，无论是深圳的新房，还是二手房
，均处于“以价换量”的状态，乐有家研究中心统计的数据显示 ，今年 6 月深圳新房成交均价为 5.36 万元 / 平方米
，环比下跌 3%，相比今年 1 月下跌 7% 。今年 6 月深圳全市二手住宅成交均价为 6.05 万元 / 平方米 ，环比 5 月下跌 4%
，同比 2023 年 6 月下跌 15%；今年 6 月深圳二手房业主挂牌价为 6.79 万元 / 平方米，环比下跌 1% ，同比下跌 11%
。

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