新政后杭州市中心“老破小”热度飙升，带火楼市

　　界面新闻记者 | 杨冰柯

　　“生活太便利了 ，周边超市
、水果店、菜市场 、维修店应有尽有
，去西湖
、浙一浙二、嘉里中心和银泰都很方便
”，一位刚“上车”了杭州西湖区“老破小 ”的购房者对界面新闻记者表示
。

　　杭州贝壳研究院数据显示 ，新政前后二手房成交总价段均以 200 万元以内为主
，占比约 48%。其中，市中心“老破小
”热度是主因 。

　　在杭州贝壳研究院的 5 月网签量 TOP20 小区中 ，翠苑二区 、古荡新村东区和亲亲家园一期老小区均上榜
，分别网签了 16 套
、14 套和 14 套，网签量环比上涨了 60%、75% 和 75% ，网签均价环比下降了 3% 、13% 和 6%
。

　　从前瞻性指标带看量看
，德胜东
、朝晖和文教等中心城区带看量上榜本月带看增幅更高的商圈。

　　“这些商圈老破小带看量都很大”，一位中介告诉界面新闻记者 。

　　根据中原地产研究院数据 ，朝晖小区、翠苑小区 、采荷小区
、大关小区、景芳小区 、古荡新村在 5 月分别成交 63 套、52 套
、41 套、39 套 、35 套
、23 套二手房
。其中，翠苑二区以 16 套的成交量创下去年以来的单月成交量新高
，而去年全年该小区共成交 38 套，今年截至 5 月的成交量已经达到 44 套。

　　根据杭州《钱江晚报》 ，目前市中心总价在 140 万元以下的老小区房源几乎已经售空 。

　　像朝晖小区、景芳小区 、翠苑小区
、古荡小区等多个市中心老小区组团
，在新政前就成交活跃
。新政还带动了市中心其他老小区，如仓基新村、大塘新村 、石灰桥新村等 ，这些小区去年月均成交量不足 3 套
，新政后一个月成交量都超过了 8 套。

　　根据中原地产研究院首席分析师张大伟，老破小指的是位于主城区内 ，房龄较长的房子
，通常房龄超过 25 年，甚至达到 30-50 年 。面积一般都在 80 平米以内 ，大部分面积集中在两居 60 平米左右
。同时
，按照市场购买需求，学区房和没有优质学区的老房要区分看。

　　“基本上老破小就特指附近没什么好学区 ，房子都是 2000 年以前的六层红砖房，少数也有 90 年代的高层大塔楼 ”
，张大伟解释 。

　　事实上，不止杭州老破小成交热了起来 ，上海等城市老破小成交都有明显回暖。

　　上海中原地产数据
，5 月上海二手住宅成交 1.71 万套，环比增加 5.35%
。其中 ，5 月最后 5 天（5 月 27—31 日）
，在上海“沪九条
”新政的推动下，仅外环内就成交了 826 套房龄超过 20 年
、面积 70 平方米的小户型 ，成交量较政策出台前 5 天增加了 5%。

　　购房者再次盯上老破小
，张大伟认为有以下几个原因 。

　　首先，面积小、总价低 ，房价跌到位
，租售比合适了
。以 5 月杭州上榜的几个老小区为例，网签均价环比均下跌 ，更高的跌了 13%。

　　上海在中环以内的长宁天山 、徐汇长桥
、普陀曹杨、浦东世博等板块，“老破小”里确实有可能找到“1 字头 ”的总价
，大多是 30-40 平的一室户或一室一厅 。而如果不是卡着预算，还能淘到 5 万 / 平一下的单价 ，200-300 万在中环内找一套老公房
，可选择的房源不少
。

　　其次，老破小的政策利好不断出现 ，多地关于“原拆原建
”（即拆除老房子后重建新房
，居民可搬回原址，而不是异地安置）提法增多 ，这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。

　　以杭州为例
，“原拆原建”已照进现实，是老旧小区盘活的一种重要新模式 。

　　杭州另一位老破小购房者对界面新闻记者表示 ，“ ”老破小总价本来就低
，新政后，自己只要 15% 首付就可以买房了 ，我看的那套房子房东也愿意让价小，我就赶紧签了”
。

　　值得关注的是
，虽然买老破小当下是个不错的选择，但也不是所有老破小都能买。

　　根据张大伟 ，如果之前的公房单位已经倒闭破产
，房子的物业肯定也非常差，这样的老房子不建议买 。1980 年代以前的老房子基本已经接近是危房 ，也不建议买
。学区和交通两点都不占的
，再便宜也尽量别买，特别是学区中等的老破小千万别碰 ，随着入学人口减少
，这一类老房价格会受影响更大。另外老破小顶楼就尽量别考虑，电梯很难安装 ，而且漏雨风险很高 。

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