提前还房贷冲击有多大？六大行个人房贷余额下降超 5100 亿元，农业银行减少超 1700 亿元

　　界面新闻记者 | 安震

　　近期，六大国有银行陆续公布 2023 年业绩 ，在存量房贷调整、提前还款规模扩张的背景下
，银行个人房贷业务整体承压。

　　Wind 数据显示，六大国有银行按揭贷余额合计约为 26.43 万亿元 ，同比减少约 5166 亿元 。具体来看，工商银行 、农业银行
、中国银行、建设银行和交通银行的按揭贷余额同比均下跌
，仅邮储银行个人住房贷款规模增长 3.37%
。

　　业内人士分析认为，房贷规模下降与房地产市场本身的调整有关。在此背景下 ，银行纷纷发力个人消费贷
，以期保持信贷规模的总体稳定 。

　　仅邮储银行保持正增长

　　数据统计显示，六大国有银行 2023 年个人住房贷款余额为 26.43 万亿元 ，按照央行统计口径计算
，六大国有行房贷规模占比近七成
。

　　建设银行依然是个人住房贷款规模更大的银行
，与 2022 年相比，规模下降超 900 亿元。不过 ，建行并不是国有行中规模下降更大的
，农业银行 2023 年个人住房贷款规模下降超 1700 亿元 。

　　多家银行在年报中将个人住房贷款余额下降原因归结于，房地产市场调整和提前还款规模有所增加。

　　易居研究院研究总监严跃进也认为 ，去年下半年开始，房地产市场回调
，购房总价降低客观上使得贷款金额减少，这并不是银行信贷有什么问题 ，更多是房地产市场本身调整的因素
。

　　国家统计局数据显示
，2023 年全国商品房销售面积 111735 万平方米，比上年下降 8.5% ，其中住宅销售面积下降 8.2%。商品房销售额 116622 亿元
，下降 6.5%，其中住宅销售额下降 6.0% 。

　　房地产市场承压的另一个表现是 ，不少银行的个人住房贷款不良率有所上升
。六大行中有四家按揭贷不良率同比上升
，其中工商银行和建设银行按揭不良率同比均上涨 5BP，仅交通银行 、邮储银行按揭不良率同比下降 ，分别为 0.37%
、0.55%。

　　值得注意的是
，六大行中，邮储银行个人住房贷款规模保持了正增长 。邮储银行零售业务总监梁世栋谈到个人住房贷款增长的原因时表示 ，一是去年整体一手房比较疲软，邮储银行抢占二手房市场
。二是补短板
，在高能级市场上发力，去年一线城市投放同比增长超过 50%。三是发挥自身资源禀赋 ，即网点优势
，适应县域市场刚需趋势，抓业务发展 ，去年县域整个投放的增速超 10% 。

　　发力消费贷成为共同选择

　　在个人住房贷款减量的情况
，消费贷和经营性贷款扛起了银行个人贷款增长的重任
。

　　央行统计显示，2023 年末 ，本外币住户消费性贷款（不含个人住房贷款）余额 19.77 万亿元
，同比增长 9.4%；全年增加 1.75 万亿元，同比多增 9426 亿元。住户经营性贷款余额 22.15 万亿元 ，同比增长 17.2%；全年增加 3.23 万亿元
，同比多增 5466 亿元 。

　　具体到银行年报，尽管农业银行个人住房贷款降幅更大 ，但个人消费贷款增量基本抵消了房贷下降的影响
。2023 年该行个人消费贷款年增量 1471 亿元，同比增长达 75.9%。这一增速也在六大行中排在首位 。另外
，个人经营贷款同比增长 29.4%。该行在财报中表示，这主要是由于该行积极拓展新型消费领域场景 ，提高消费金融可得性和便利性
。

　　“从这几年整个全行存贷款变动的趋势看
，我行城市反哺乡村的联动效应进一步彰显。 ”农行董事长谷澍在业绩发布会上表示 。贷款方面，县域贷款的增速是 19.8% ，高于全行贷款平均增速 5.4 个百分点
。

　　其他几大国有行消费贷增速也非常明显
，除邮储银行消费贷增速约 5%，其他国有行消费贷增速均超 30%。

　　各家银行纷纷发力消费贷的直接结果是消费贷利率不断走低 。融 360 数字科技研究院监测数据显示 ，2 月全国性银行线上消费贷平均更低可执行利率为 3.19%
，环比下降 13BP，同比下降 81 个 BP 之多
。

　　不过 ，从零售贷款体量来看
，中流砥柱仍然是住房贷款。严跃进对界面新闻表示，整个房地产市场虽然正在复苏中 ，但绝对规模仍然少一些，房地产市场需求不足的情况下对信贷市场产生了一定影响 。“不过目前据我观察
，信贷市场也出现了一些积极的变化，前期提前还款规模较大 ，贷款余额下降快
，目前提前还贷规模已经在下降，房贷余额减少的速度也有放缓
。
”

　　这一说法也得到了银行管理层的证实。建设银行副行长李运表示 ，从该行数据来看
，3 月以来住房按揭贷款尤其二手房按揭贷款受理量有所回升 。存量房贷利率调整后，减少了房贷客户的利息支出 ，一定程度上有助于降低提前还款动力
，今年前 3 个月提前还款规模相比去年四季度有一定下降
。

　　“考虑到各地目前正在出台信贷支持政策，比如降低首付比例 ，提高公积金贷款额度
，后续银行住房信贷规模可能会进一步复苏。”严跃进认为 。

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