文 / 乐居财经 林振兴
京城楼市“硬汉”也扛不住了。
最近 ，“扛价模范 ”京能西贤府宣布将 7 号楼做特价房 ，单价直降 7000 元 / 平米 。
不降价，不一定就卖得不好；降价 ，也不一定就卖得好 。
从 6 月 21 日拿证至今 ，京能西贤府的网签数据还没出来。在售价上，它一直咬死要卖 8 万元 / 平米以上 。但 ，现实很骨感 。
对于京能置业董事长昝荣师而言 ，京能西贤府倾注了他太多的心血，光拿地就花了 38.41 亿元 ，它也是公司押宝的一个重要项目 ，其销售业绩好坏，决定了京能置业是否能在 2024 年逆风翻盘。
拿着百万年薪的昝荣师，压力不可谓不大 ，去年京能置业由盈转亏 ，11 家子公司 8 家亏损 。今年上半年公司的日子也不好过，预计净利润亏损 5000 万元到 7000 万元 。
以特价房的名义
京能西贤府的容积率为 3.0 ，在北京楼市里算非常高了。
它的总建设用地面积 30073.512 平方米 ，地上建筑规模 90221 平方米，成交楼面价为 6.08 万元 / 平方米 ，指导价为 8.3 万元 / 平方米 。这块地的住宅约 6.44 万元万平米 ，位于南面；酒店和商业共计约 2.5 万平米，位于北面 。
其中 ，京能西贤府的住宅共计 7 栋 ，供应了 428 套住宅，125 平米户型 92 套 、154 平米户型 264 套 、173 平米户型 72 套。
这 7 栋住宅里 ，7 号楼位于最南端。这是一栋 11 层的洋房 ，它离地铁出站口仅 10-20 米，正对着地铁出风口，热气大、噪音大 。
京能西贤府拿 7 号楼做特价房 ，把单价拉到了 7.6-7.8 万元 / 平米 。“除了 7 号楼 ，其他楼栋也会有些优惠。 ”置业顾问透露 。
与京能西贤府一路之隔的中建和颂九里已经出了网签成绩，网签 1 套 、成交价 69781.74 元 / 平米 ，比预售参考价低了 9% 。
从预售价来看 ，京能西贤府的更低楼栋价格，比中建和颂九里要高出 2400 元 / 平米。价格上 ，中建和颂九里的更高预售单价 8.59 万元 / 平米 ，更低预售单价 7.88 万元 / 平米；京能西贤府的预售均价更高为 8.59 万元 / 平米，更低为 8.13 元 / 平米 。
中建和颂九里的开发商中建信和 ，央企；京能西贤府的开发商是京能置业 ，北京本土上市国企 。据其 2023 年报，京能置业的前四大股东为北京能源集团有限责任公司 、何小春、中信证券股份有限公司 、李惠球 ，分别持股 45.26% 、1.04%、0.90% 和 0.74%。
地产下行 ，硬撑并不是王道，有时候低低头，能卖出多少房才是关键 。这一届的购房者最想看到的是优惠的房价 ，而不是什么产品上的噱头 。
京能西贤府集住宅 、酒店和商业配套于一身 ，它是京能西贤府卖房的一大亮点，同时也带来了一些弊端。两个商业体如果有餐饮 ，可能带来较大的油烟气味；酒店的新风系统 ，也会带来噪音 。
京能·西贤府不仅在价格上没有优势，户型也不佳 ，“154 平 B2 户型跟 125 平的 A2 户型通透性差 、私密性差；173 平的 C2 户型做不到南北通透 ，虽然南北都有窗，可是南北对流的风都被南向卧室的墙体挡的死死的 。 ”
1 月 4 日 ，北京丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期 DWY-L44 地块 F1 住宅混合公建用地 ，吸引了中建壹品、京能置业、天恒 、华润 、北京城建、兴创共 6 家房企参拍。最终，由京能置业顶格溢价 15% 摇号竞得 ，总价为 38.41 亿元。
为了开发大瓦窑地块 ，1 月 23 日，京能置业发布公告称，成立项目公司北京丰璟房地产开发有限公司 ，投资金额为 15.5 亿元 ，是京能置业所有子公司中注册资本更高的一家 。
11 家子公司 8 家亏损
5 月下旬，北京市丰台区门头沟区住建委相关负责人前往京能西山印项目开展调研 。调研组表示 ，对于当前销售难点 ，京能京西公司要统筹研究项目去化工作，冲刺攻坚销售去化问题。
京能西山印所属“北京京能京西房地产开发有限公司” ，该公司去年净利润亏损 1172.61 万元 。北京市住建委官网信息显示 ，该项目分别于 2022 年 4 月和 11 月两次取得预售证，共计 2252 套房源 。截至今年 8 月 2 日 ，该项目已签约套数共 922 套。也就是说 ，入市两年，该项目的去化率约为 41% 。
此外 ，京能西山印项的土地使用权抵押已抵押予中国邮政储蓄银行股份有限公司北京门头沟区支行和京能集团财务有限公司 。
紧接着 6 月 17 日 ，京能置业披露了其向控股子公司北京京能云泰房地产开发有限公司（简称“京能云泰 ”）提供财务资助的进展情况。京能置业通过有息借款的方式，向京能云泰提供了总额为 5000 万元的财务资助，年利率设定为 3.6% ，借款期限为三年 。目前 ，首笔借款 700 万元已经发放 。
京能云泰成立于 2017 年 10 月 24 日，注册资本为 17.45 亿元 ，京能置业和北京能源集团有限责任公司分别持股 51% 和 49%。成立后的次月 ，京能云泰竞得北京市密云区鼓楼街道阳光街南侧北京密云建材批发市场国有出让土地使用权及地上物，土地款总价约 16.01 亿元 。
据乐居财经了解到 ，京能云泰开发的项目为“京能云璟壹号 ” ，截止 8 月 3 日，仅签约 2 套 ，成交均价为 37052.69 元 / 平米 ，且土地使用权抵押予中国工商银行北京市宣武支行 。截至 2023 年 12 月 31 日，京能云泰的资产总额为 20.78 亿元 ，负债总额为 5.36 亿元 ，净资产为 15.42 亿元，净利润 -1.88 亿元，资产负债率为 26%。
去年全年 ，京能置业控股子公司开发京能电建·洺悦湾 、京能龙湖·熙上 、金泰丽富嘉园、北京城建 京 能·樾园 、京能·西山印 、京能云璟壹号等项目 ，累计实现开复工面积 76.81 万平方米，实现竣工面积 20.99 万平方米 ，实现签约面积 32.34 万平方米。
这些项目的表现不太好 。除去上文提及的京能西山印、京能云璟壹号 ，京能·天下川的项目公司“宁夏京能公司 ”去年净利润 -2604.56 万元，京能·海语城的项目公司“天津海航公司”去年净利润 -30,818.26 万元 ，京能·雍清丽苑的项目公司“置业天津公司”去年净利润 -2064.60 万元 ，京能·丽墅的项目公司“京能育兴公司 ”去年净利润 -1883.24 万元，北京城建 京能·樾园的项目公司“北京九樾公司 ”去年净利润 -926.76 万元 ，京能龙湖·熙上的项目公司“北京京珑公司”去年净利润 -4160.00 万元 。
同时 ，京能置业参股 48% 的天津京能蓝光房地产开发有限责任公司和天津京能世茂房地产开发有限责任公司，去年净利润分别为 -1.89 万元和 -0.81 万元 ，且这两个合作伙伴也已相继暴雷。
京能亏了 ，昝荣师涨薪了
昝荣师今年 55 岁，工商管理硕士 、工学硕士，正高级工程师 。他自 2021 年 4 月起任京能置业股份有限公司董事长 ，曾任北京能源集团有限责任公司总经理助理 ，北京国际电气工程有限责任公司党委书记 、执行董事、总经理，北京京能国际能源技术有限公司董事长 。
在公司业绩欠佳的背景下 ，昝荣师的薪资还上涨了 ，他从公司获得的税前报酬总额从 2022 年的 97.22 万元，上涨至 2023 年的 117.60 万元。此外 ，截止去年末 ，京能置业在职员工 338 位，比上年增加 10 人 。
38.4 亿元拿下的京能西贤府地块 ，对京能置业董事长昝荣师来说 ，是一个极大的考验 。
2023 年，京能置业实现营收 45.35 亿元 ，同比减少 26.60%；归母净亏损 4.07 亿元 ，同比减少 2498.48%。截止 2023 年末，京能置业合并有息债务总计 89.83 亿元，其中公司信用类债券为 8 亿元 ，银行贷款为 17.68 亿元 ，非银行金融机构贷款为 13.20 亿元，其他有息债务为 50.95 亿元 。
经历了去年业绩由盈转亏后 ，今年以来京能置业经营业绩仍未得到好转 。
前不久 ，京能置业发布 2024 年半年度业绩预亏公告，预计 2024 年上半年度归属于上市公司股东的净利润亏损 5000 万元到 7000 万元 ，扣除非经常性损益后净利润预计亏损 5120 万元到 7120 万元。对于业绩预亏原因 ，京能置业解释，主要由于公司本期可结转项目较少 ，结转规模较小 ，以及本期费用化支出增加 。
结合京能置业之一季度和第二季度经营情况简报，其及控股子公司全口径签约金额为 5.93 亿元 。
近年来 ，京能置业通过银行借款 、债券融资等多种方式筹集资金。去年 7 月 ，京能置业股份有限公司 2023 年面向专业投资者非公开发行公司债券（之一期）（品种一）以及（品种二），分别募集资金 3 亿元和 5 亿元。
京能置业还有一位“好爸爸 ”和一位“好兄弟”——京能集团财务有限公司（简称“京能财务 ”） 。2023 年末，京能置业在京能财务公司存款余额 38.12 亿元 ，存款利率为 0.20%-1.32% ，2023 年度从京能财务取得的存款利息收入为 2341.68 万元 。
不仅找京能财务存钱，京能置业还找这位“好兄弟”借钱。据了解 ，京能置业向京能财务的贷款额度为 13.2 亿元 ，贷款利率范围从 3.1%- 3.5%，本期合计贷款金额为 1.4 亿元 ，本期合计还款金额为 3000 万元 。
为了归还公司债务和项目开发建设 ，今年 3 月，京能置业拟向京能集团提出 40 亿元带息借款 。同时 ，向金融机构申请不超过 20 亿元综合授信额度 ，用于降低公司的资金成本和归还债务本息。
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