房地产发展降速，物业还是一门好生意吗？

　　界面新闻记者 | 王婷婷

　　物业管理曾是中国房地产市场的最热门板块之一 。尤其是在 2019 年 -2021 年，资本热捧 ，融资轻松
，物企争相上市，行业一度迎来高速增长
。

　　但最近三年 ，受到上游房地产行业下行影响
，物业管理增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈 ，物业还是一门好生意吗？

　　据 4 月 18 日中指研究院发布的《2024 中国物业服务百强企业研究报告》显示，过去一年
，中国物业服务百强企业的规模增长以质换量，储备面积由增转降。

　　报告数据显示 ，2023 年
，百强企业管理面积均值为 6798.10 万平方米，同比增长 6.21% ，增速较 2022 年下降 6.22 个百分点
，近 5 年来首次低于 10%；合约面积均值为 8759.36 万平方米，同比增长 2.16% ，增速较 2022 年下降 9.43 个百分点 。

　　这期间
，部分百强企业的管理面积和合约面积出现不同程度的下降
。中指研究院指出，百强企业出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目 ，以质量置换数量
，提升留存项目的效益水平。

　　此外，部分物管企业年内部分项目到期未能续约而自动终止 ，当新增项目不能完全覆盖减少项目时
，管理面积出现减少趋势 。

　　在行业发展降速的背景下，企业分化进一步加剧 ，头部企业增速更快。中指研究院数据显示
，2023 年百强企业 TOP10 管理面积均值达到 4.53 亿平方米，同比增长 13.01% ，管理面积均值和增速分别是百强企业的 6.67 倍和 2.10 倍
。

　　房地产市场的整体下行对物业企业的储备面积产生了不利影响。

　　报告指出
，2023 年，百强企业储备面积均值为 1881.78 万平方米 ，首次出现下降
，同比下降 10.15%，未来在保持管理面积持续增长以及项目拓展方面将面临较大压力 。

　　“从储备面积的绝对值来看 ，目前的储备量是管理面积的约三分之一，仍然能支撑百强企业未来一定时间的稳步发展
，但企业长期的规模增长面临一定挑战
。 ”

　　中指研究院认为，从长期发展趋势看 ，房地产开发市场增量逐步收缩
，新开工面积和商品房销售面积连年下降，地产关联方的项目供给将逐步成为百强企业拓规模的重要补充。

　　目前物业管理企业还面临一个问题是：非住宅管理面积占比下降 ，专业壁垒尚待突破 。

　　数据显示
，2023 年，百强企业非住宅业态管理面积占比达 34.16% ，较 2022 年降低 1.12 个百分点
，一改往年持续增长的趋势
。

　　这背后的主要原因是，首先 ，2023 年商品房竣工面积约 9.98 亿平方米
，其中，住宅竣工面积 7.24 亿平方米 ，不少百强企业承接到更多新建住宅项目；其次，相比住宅业态
，非住宅业态专业性更强，细分业态领域存在一定的专业壁垒；另外 ，2023 年并购市场进一步回归理性
，导致非住宅扩张速度减缓。

　　不过，过去一年百强企业医院物业、公众物业的管理面积占比分别占到 3.84% 、3.81% ，占比均有提升 。这意味着
，这几大领域专业性较强，有一定进入壁垒 ，目前竞争较为分散
，存在发展及整合空间
。

　　2023 年，物业企业管理整体规模下降的同时 ，营收增速也持续放缓。

　　报告显示
，去年百强企业营业收入均值为 15.5 亿元，同比增长 4.56% ，增速较 2022 年下降 6.06 个百分点，首次低于 10% 。TOP10 企业营业收入均值为 142.44 亿元
，同比增长为 8.72%，较 2022 年大幅下滑 12.83 个百分点
。

　　与此同时 ，行业整体的利润率双降
，毛利润微增，风险逐步出清。2023 年 ，百强物业企业“增收不增利
”现象也在持续
，净利润均值为 8385.5 万元，较 2022 年下降 11.18% 。

　　中指研究院认为，造成利润下降的主要原因包括：之一 ，受关联方影响
，非业主增值服务大幅缩减，高毛利业务占比下降 ，由过去的利润“贡献点”转变为当前的“沉重负担 ”；第二，关联方应收款项计提的减值准备大幅增加
，利润“失血
”。第三，2023 年 ，百强企业出于谨慎性考虑
，计提商誉减值准备
。

　　“在存量市场背景下，物业服务企业生存与发展面临激烈竞争 ，回归服务本源成为企业持续经营与发展的不二选择。”报告认为
，百强企业以建设可落地的标准化体系为抓手，从服务流程
、作业规范、客观考评等多维度全面落实 ，实现项目管理的标准化
，可保障企业运营规范 、高效 。

　　行业发展潜力如何，怎样突破？

　　报告指出 ，从行业长远发展看
，做好基础服务的同时，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域 ，尤其在房地产开发市场进入存量时代后，如何充分发掘物业的自身优势进一步激活多元赛道潜力
，是行业面临的重要课题
。

　　比如，科技应用赋能全业态
、全场景 ，智能化手段化解管理难题。另外
，人才是推动物业管理行业持续发展的核心动力，吸聚优秀人才 ，留住专业人才
，激发员工热情，亦能提升行业价值 。

　　此外 ，要积极履行社会责任
。百强企业打破小区服务边界
，协助街道治理，积极参与城市服务 ，全场景开展相关业务
，为社会建设贡献力量。

　　“物业管理行业步入低速增长时代，但仍充满着机遇 。 ”中指研究院认为 ，未来，百强物业企业将顺势而为
，不断开拓创新，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展
。

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