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来源：长江商报
长江商报记者 江楚雅
净利腰斩、降薪、削债 、不分红 ，万科再提“活下去 ”。
3 月 29 日 ，万科集团（000002.SZ，简称“万科”）披露 2023 年年报 ，2023 年其实现营业收入 4657.4 亿元 ，同比下降 7.56%；归属于上市公司股东的净利润（简称“净利润 ”）121.6 亿元，相比 2022 年的 226.9 亿元减少了 105.3 亿元 ，降幅达 46.4% ，接近腰斩 。
值得一提的是，万科打破 31 年的分红惯例 ，2023 年将不派发股息 ，是其上市以来首次不分红，令市场感受到了万科传递的“寒意 ” 。
为了让公司平稳度过转型期，万科首次提出降杠杆目标——未来两年削减付息债务 1000 亿元以上 ，削债金额占当前有息债务的三分之一。
万科管理层也在与万科共进退 ，公司 8 位高管自愿放弃 2023 年度奖金，自报告披露之日起 ，董事会主席郁亮 、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前 1 万元 。
营收净利双降
早在 2019 年 ，万科率先提出“活下去”，彼时是对企业经营发展的反思和前瞻性战略的体现 。
如今 ，“活下去 ”口号被再度提及 ，万科自身也遇到了切实的困难。
2023 年，万科实现营收 4657.4 亿元 ，同比下滑 7.56% ，这是万科自 2004 年以来营收首次降低；实现净利润 121.6 亿元，同比降幅达 46.4% ，相比 2022 年 0.42% 的增幅 ，不仅转升为降，更是接近腰斩 。
其中，2023 年第 4 季度 ，公司净利润为 -14.59 亿元 ，单季度同比降低 126.2%，首次出现季度净利润亏损 。
万科指出 ，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降 ，对部分开发项目计提了减值。报告期内，公司新增计提存货跌价准备约 34.9 亿元 ，较上年大幅增加了 30 亿元 ，影响归属于母公司股东的净利润约 29.5 亿元，与大多数房企一样 ，资产减值损失对其利润影响非常大 。
2023 年 ，万科房地产开发及相关资产经营业务毛利率为 15.4%，同比下降 4.4 个百分点 ，其中开发业务结算毛利率为 15.7% 。
销售方面 ，2023 年万科实现销售面积 2466 万平方米，销售金额 3761.2 亿元，同比分别下滑 6.2% 和 9.8%。2024 年前两个月 ，万科累计实现合同销售面积 225.5 万平方米 ，合同销售金额 334.7 亿元，同比减少 43% 。
在手现金跌破千亿大关
年报发布三天前 ，惠誉再次下调万科评级 。将万科的长期外币发行人违约评级自“BBB ”下调至“BB+” ，并列入负面观察名单。
惠誉认为，此次评级下调原因是万科销售业绩不佳 ，叠加资本市场波动 ，令其融资途径进一步收窄。同时，万科应对将到期债务等因素 ，可能导致财务灵活性持续恶化 。
截至 2023 年底 ，万科剔除预收房款后的资产负债率为 65.5%，较上年末下降 3.7 个百分点 ，连续 5 年下降 ，净负债率 54.66%，较上年末增加 11.05 个百分点，
期末 ，万科在手现金 998.14 亿元 ，比上年末 1372.08 亿元减少了 314 亿元，若按年份看 ，时隔 6 年跌破了千亿现金大关 。
截至 2023 年底 ，万科有息负债合计 3200.5 亿元，其中短期借款余额 10.6 亿元 ，比上年末的 41.3 亿元减少 30.7 亿元 ，一年内到期有息负债 624.2 亿元，依此看 ，万科在手现金仍能覆盖短债偿付 ，但较上年末有一定下滑。
值得注意的是，1992 年以来 ，万科集团已保持了 31 年的分红传统 ，2023 年决定不分红，或许也从侧面体现了万科集团当前对现金的渴求 。
财务状况出现危机，万科在财报中做出深入的自我剖析：一是规模过快扩张时期 ，部分投资判断过于乐观 ，这些项目消化还需要一段时间；二是经营性不动产天然存在资金回收周期长 、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决 。
截至 2024 年 3 月末 ，万科已在 22 个城市上报住建融资协调机制白名单项目 42 个 ，涉及新增融资 169.5 亿，后续将组织各个城市按照要求积极申报。
近日 ，万科旗下中金印力 REITs 正在进入发售及募资期 ，计划募资 32.6 亿元，期限 25 年 。其中 ，万科之一大股东的深铁集团认购额预估 10 亿元 。此外 ，万科旗下万维物流也在筹备旗下 3 个物流项目的 REITs 上市融资。
整体来看，2023 年 ，万科在境内外合计新获取的融资近 900 亿元 ，其中，境内新增融资 766 亿元，新增融资的综合成本为 3.61% 。在获得金融机构的实际支持后 ，管理层坦言 ，剔除预售监管资金后，2024 年公司在债务偿还上 ，“有压力 ，但能过关 ” 。
高管集体降薪坚定降杠杆
“管理团队坚决不躺平，一定会跨过阶段性关口。 ”应对当下的寒冬局面 ，万科高管主动进行自愿降薪 。2023 年年报显示 ，万科董事会主席郁亮 、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前 1 万元 。
据悉，郁亮在 2019 年 、2020 年的税前报酬总额超 1200 万元 ，同期祝九胜税前报酬总额超 1100 万元 ，解冻税前报酬总额超 800 万元。2021 年万科净利润接近腰斩，郁亮也是自愿放弃年度奖金 ，实际年度即时现金薪酬为（税前）144.9 万元。
与此同时 ，公司积极调整组织架构，2024 年以来，万科先后完成对南方区域和上海区域城市公司的组织设置 ，进一步促进城市间资源的高效配置整合和人才的灵活调配 。
当前 ，房地产市场面临着供求关系转变 、行业模式转型和融资方式调整等多重变化 。
万科明确未来重点：确保安全底线、应对不确定性，坚定降杠杆。公司拟通过盘活存量资产 、降杠杆等方式增厚安全垫 。2023 年年报显示 ，万科将通过大宗资产 、股权交易兑现“蓄水池” ，2024 年实现交易回款不低于 300 亿元 。
同时，万科计划未来两年削减付息债务 1000 亿元以上 ，相当于两年削减三分之一的债务。
2023 年 ，万科拿地整体仍保持了一定的力度，全年累计获取新项目 43 个 ，权益地价总额达 463.2 亿元 ，新增项目平均地价为 13899 元 / 平方米，主要以宅地为主 ，分布在北京、上海 、杭州 、成都等高能级城市 ，也反映出公司对未来市场的潜在信心 。
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